民泊と旅館業許可はどちらを選ぶ？違いと判断ポイントを行政書士が解説

「空き家や自宅を利用して民泊を始めたい」

そう考えたとき、多くの方が迷うのが、

「住宅宿泊事業法による民泊にするのか、それとも旅館業法の許可を取得するのか」

という点です。

どちらも宿泊サービスを提供するための制度ですが、営業日数、必要な手続き、建物や立地に関する確認事項などに違いがあります。

特に鹿児島県内で民泊を始める場合は、物件の場所や建物の状態だけでなく、自治体の条例なども確認する必要があります。

この記事では、住宅宿泊事業法による民泊と旅館業法による簡易宿所の違いを整理し、

• 民泊と旅館業は何が違うのか
• どちらを検討すればよいのか
• 物件を決める前に何を確認すればよいのか

を分かりやすく解説します。

1．「民泊」と「旅館業」は何が違う？

まず知っておきたいのは、一般に「民泊」と呼ばれているものが、法律上は一つの制度ではないということです。

宿泊サービスを提供する場合、主に次のような制度があります。

• 住宅宿泊事業法による届出
• 旅館業法による許可
• 国家戦略特区法による特区民泊

この記事では、鹿児島県内で特に検討することが多い、住宅宿泊事業法による民泊と旅館業法による簡易宿所を比較します。

住宅宿泊事業法による民泊

住宅宿泊事業法に基づいて届出を行い、一定の要件を満たす「住宅」を利用して宿泊サービスを提供する制度です。

大きな特徴は、年間180日を超えて営業できないことです。

また、自治体の条例によって、営業できる区域や期間などが制限される場合があります。

旅館業法による簡易宿所

旅館業法に基づく許可を取得して、宿泊施設を営業する方法です。

簡易宿所営業には、住宅宿泊事業法による民泊のような年間180日の営業日数制限はありません。

そのため、年間を通して宿泊施設として営業したい場合には、旅館業法による簡易宿所が選択肢になります。

ただし、旅館業の許可を取得できるかどうかは、営業日数だけでは決まりません。

物件の所在地、建物の用途、構造設備、消防関係などを事前に確認することが重要です。

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2．民泊と旅館業許可の違いを比較

主な違いを整理すると、次のようになります。

比較項目	住宅宿泊事業法による民泊	旅館業法（簡易宿所）
手続き	届出	許可
営業日数	年間180日以内	年間180日の制限なし
対象となる建物	法律上の「住宅」に該当することが必要	旅館業の施設として基準を満たす必要がある
立地	自治体の条例等による制限を確認	用途地域などによる制限を確認
建築関係	建築基準法等の確認が必要	建築基準法等の確認が必要
消防関係	消防法令への対応が必要	消防法令への対応が必要
自治体のルール	条例による制限がある場合がある	条例・規則等による基準がある

住宅宿泊事業法は「届出」ですが、届出をすればすぐに営業できるという意味ではありません。

住宅としての要件、消防法令、衛生・安全面の対応、管理体制、自治体の条例などを確認する必要があります。

一方、旅館業法による簡易宿所は許可制であり、施設が必要な基準を満たしているかを確認したうえで申請することになります。

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3．最も大きな違いは「営業日数」

民泊と旅館業のどちらを検討するかを考えるとき、まず確認したいのが営業日数です。

住宅宿泊事業法は年間180日以内

住宅宿泊事業法による民泊は、年間180日を超えて営業することができません。

例えば、

• 週末を中心に営業したい
• 自分が使用していない期間だけ貸したい
• 副業として民泊を始めたい
• 年間180日以内の営業で事業が成り立つ

という場合には、住宅宿泊事業法による民泊が選択肢になります。

ただし、「180日以内なら全国どこでも自由に営業できる」という意味ではありません。

自治体の条例によって、営業できる期間や区域などが制限される場合があります。

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旅館業法なら年間を通して営業できる

旅館業法による簡易宿所には、住宅宿泊事業法のような年間180日の制限はありません。

そのため、

• 年間を通して営業したい
• 宿泊需要のある時期に継続的に営業したい
• 宿泊施設を本格的な事業として運営したい

という場合には、旅館業法による簡易宿所を検討することになります。

ただし、

「年間営業できる＝どの物件でも旅館業の許可を取得できる」

ということではありません。

物件ごとに、立地、建築、消防、構造設備などを確認する必要があります。

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4．民泊と旅館業、どちらを選ぶ？

実際には、営業したい日数だけでなく、物件の条件や運営方法も考えて制度を選ぶ必要があります。

ケース1．まずは小規模に民泊を始めたい

「空いている自宅の一部を活用したい」

「使っていない住宅を宿泊客に利用してもらいたい」

「まずは副業として始めたい」

という場合には、住宅宿泊事業法による民泊を検討できます。

ただし、住宅宿泊事業法の対象となるには、法律上の「住宅」に該当する必要があります。

住宅には、台所、浴室、便所、洗面設備などの設備が必要とされるほか、現に人の生活の本拠として使用されている家屋、入居者の募集が行われている家屋、随時居住の用に供されている家屋など、一定の要件があります。

そのため、

「空き家なら何でも住宅宿泊事業法の民泊にできる」

とは限りません。

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ケース2．年間を通して営業したい

「せっかく物件を購入するなら、年間を通して営業したい」

「観光シーズンだけでなく、それ以外の時期も宿泊客を受け入れたい」

という場合には、旅館業法による簡易宿所を検討します。

住宅宿泊事業法では年間180日の制限があるため、180日を超えて営業したい場合には、旅館業法の許可を検討することになります。

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ケース3．空き家を宿泊施設として本格的に活用したい

空き家を購入・改修して、継続的な宿泊施設として運営する場合には、旅館業法による簡易宿所を検討することがあります。

ただし、ここで重要なのが、

「空き家だから旅館業ができるとは限らない」

という点です。

物件の所在地や用途地域、建築基準法上の扱い、消防設備、旅館業法上の構造設備基準などを確認する必要があります。

そのため、物件の購入や賃貸契約をする前に、宿泊施設として利用できるか確認することが重要です。

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5．物件を決める前に確認したい4つのポイント

民泊や旅館業を始める場合、手続き以上に重要なのが物件の事前調査です。

① 用途地域・立地

旅館業を検討する場合、まず物件の所在地を確認します。

用途地域などによって、旅館・ホテルの建築や営業に制限がある場合があります。

また、住宅宿泊事業についても、自治体の条例によって営業できる区域や期間などが制限される場合があります。

したがって、

「民泊ならどこでもできる」「旅館業ならどこでも許可される」

とは考えないことが重要です。

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② 建築基準法

住宅として使用している建物を宿泊施設として利用する場合、建築基準法上の扱いについて確認が必要になる場合があります。

特に、住宅から宿泊施設へ用途を変更する場合は、床面積だけで判断せず、変更前後の用途や建物の状況などを含めて確認することが重要です。

「200㎡以下なら必ず問題ない」「200㎡を超えたら必ず用途変更の確認申請が必要」と単純に判断するのではなく、建築士や建築担当部署などへの確認が必要です。

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③ 消防法

民泊・旅館業のどちらを選ぶ場合でも、消防法令への対応が重要です。

必要となる消防設備などは、建物の規模や構造、用途などによって異なります。

そのため、営業開始前に管轄消防署へ相談することをおすすめします。

消防設備の工事が必要になる場合もあるため、できるだけ早い段階で確認しておくことが大切です。

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④ 自治体の条例・独自ルール

住宅宿泊事業法には、自治体が条例によって営業できる区域や期間などを制限できる仕組みがあります。

そのため、国の法律だけを確認して終わりではありません。

物件所在地を管轄する自治体のルールまで確認することが重要です。

鹿児島県内でも、地域によって確認する窓口や条例などが異なる場合があります。

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6．「届出だから民泊のほうが簡単」とは限らない

住宅宿泊事業法は「許可」ではなく「届出」です。

しかし、

届出＝書類を出せばすぐ営業できる

という意味ではありません。

例えば、

• 住宅としての要件確認
• 消防法令への対応
• 宿泊者の安全確保
• 騒音防止などの説明
• 苦情への対応
• 宿泊者名簿の作成・備付け
• 標識の掲示
• 定期報告

などの対応が必要です。

また、届出住宅に人を宿泊させる間に届出者が不在となる場合など、一定の場合には住宅宿泊管理業者への委託が必要になります。

つまり、

「旅館業より簡単そうだから、とりあえず民泊にする」

という決め方ではなく、実際の運営方法まで考えて制度を選ぶことが大切です。

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7．旅館業許可を検討するときの注意点

旅館業法による簡易宿所を選ぶ場合は、申請書を作成する前の事前調査が重要です。

確認する主な項目は、

• 物件の所在地
• 用途地域
• 建築物の用途
• 建築基準法上の問題
• 旅館業法上の構造設備基準
• 消防法令
• 自治体の条例・規則
• 周辺環境

などです。

特に、既存の住宅や空き家を宿泊施設へ変更する場合は、

「建物をそのまま使える」と考えないこと

が重要です。

改修が必要になれば、工事費が大きくなる可能性もあります。

そのため、

「旅館業の許可申請をする」ことより先に、「この物件で旅館業が可能なのか」を調べること

が重要です。

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8．民泊と旅館業、判断の目安

簡単に整理すると、次のようになります。

希望・状況	検討する制度
年間180日以内で営業したい	住宅宿泊事業法
自宅などの住宅を活用したい	住宅宿泊事業法を検討
副業として始めたい	住宅宿泊事業法を検討
年間を通して営業したい	旅館業法を検討
180日を超えて営業したい	旅館業法を検討
空き家を継続的な宿泊施設として活用したい	旅館業法を検討
どちらが可能か分からない	まず物件の事前調査

ただし、これはあくまで判断の目安です。

実際には、

「営業したい日数」＋「物件の条件」＋「自治体のルール」

を組み合わせて判断する必要があります。

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9．まとめ｜「180日」と「物件」が制度選びの重要なポイント

住宅宿泊事業法による民泊と、旅館業法による簡易宿所では、営業日数に大きな違いがあります。

住宅宿泊事業法による民泊は年間180日以内ですが、旅館業法による簡易宿所には住宅宿泊事業法のような180日の制限はありません。

そのため、

「年間180日以内でよいのか」

それとも、

「年間を通して営業したいのか」

は、制度選びの重要な判断材料になります。

ただし、営業日数だけで決めることはできません。

実際には、

①営業日数
②物件の所在地
③建物の状態
④建築・消防関係
⑤自治体の条例

をまとめて確認する必要があります。

特に重要なのは、

「先に物件を契約するのではなく、その物件で希望する営業ができるかを先に確認すること」

です。

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10．民泊と旅館業許可で迷ったら行政書士にご相談ください

「民泊を始めたいけれど、住宅宿泊事業法と旅館業法のどちらを検討すればいいのか分からない」

「購入予定の空き家で民泊ができるのか確認したい」

「旅館業の許可を取得できる物件なのか調べたい」

このような場合は、物件の契約・購入前に一度ご相談ください。

民泊や旅館業の手続きでは、単に申請書を作成するだけでなく、物件の所在地や建物の状況を確認し、必要に応じて関係行政機関へ相談することが重要です。

当事務所では、鹿児島県内で民泊や旅館業を始めたい方について、

「そもそも、どの制度を検討すればよいのか」

という段階から、必要な手続きや確認事項を整理するお手伝いをしています。

「この物件で民泊を始められる？」

「旅館業の許可を取れる可能性はある？」

といった段階でも、お気軽にご相談ください。