「農地を駐車場にしたい」

「畑に住宅を建てたい」

「農地を資材置場として使いたい」

このような場合、多くの方がまず、

「農地転用の許可を取れば大丈夫」

と考えるかもしれません。

しかし、実際の農地転用では、農地法だけを確認すれば終わりではありません。

土地の場所や利用目的によっては、

• 農業振興地域の整備に関する法律（農振法）
• 都市計画法
• 建築基準法
• 土砂災害防止法
• 砂防法や急傾斜地に関する規制
• 道路法
• 盛土規制法
• 自治体の条例や規則

など、複数の法令や規制が関係することがあります。

農地法上、農地転用が可能と考えられる土地であっても、他の法令上の規制を確認していなかったため、

「希望していた建物を建てられない」

「予定していた用途で利用できない」

「造成費用が想定以上にかかってしまった」

といったケースもあります。

この記事では、農地転用でよく関係してくる他の法令について、具体的な事例を交えながら分かりやすく解説します。

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そもそも農地転用とは？

農地転用とは、田や畑などの農地を、農地以外の用途に変更することです。

例えば、次のような利用があります。

• 住宅を建てる
• 駐車場にする
• 資材置場にする
• 太陽光発電設備を設置する
• 店舗や事務所を建てる
• 倉庫や工場用地として利用する

自己所有の農地を自分で転用する場合は、原則として農地法第4条が関係します。

一方、農地を購入したり借りたりして転用する場合には、原則として農地法第5条の手続きが関係します。

ただし、農地転用の可否は農地法だけで決まるわけではありません。

土地の所在地、周辺環境、予定している建築物や施設、造成工事の内容などによって、他の法令についても確認する必要があります。

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農地転用でよく関係してくる法令と具体的な事例

1．農業振興地域の整備に関する法律【農振除外】

農地転用を検討する際、早い段階で確認したいのが、その土地が**農用地区域（いわゆる「青地」）**に入っているかどうかです。

農用地区域内の農地については、原則として農業上の利用を確保することが求められています。

そのため、住宅や駐車場、資材置場などに利用する場合には、まず**農用地区域からの除外（農振除外）**が必要になるケースがあります。

よくある事例

「畑を購入して家を建てる予定です。農地転用の申請をすれば大丈夫ですよね？」

実際に調査すると、その土地が農用地区域、いわゆる「青地」に指定されていることがあります。

この場合、農地転用の手続きだけでは進められず、まず農振除外が必要になる可能性があります。

また、農振除外は申請すれば必ず認められるものではありません。

代替地の有無や周辺農地への影響など、さまざまな要件を確認する必要があります。

さらに、受付時期や手続きにかかる期間は自治体によって異なります。

そのため、

「土地を購入してから調べたら農振除外が難しかった」

という事態を防ぐためにも、土地の購入前や計画の初期段階で調査することが重要です。

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2．都市計画法【市街化区域・市街化調整区域・非線引都市計画区域】

農地が都市計画区域内にある場合には、都市計画法との関係も重要になります。

特に確認したいのが、

• 市街化区域
• 市街化調整区域
• 非線引都市計画区域
• 都市計画区域外

などの区域区分です。

鹿児島県では自治体ごとの確認が重要

鹿児島県内では、すべての地域が同じ都市計画上の扱いを受けるわけではありません。

市街化区域・市街化調整区域の区分がある地域もあれば、非線引都市計画区域や都市計画区域外の地域もあります。

そのため、

「鹿児島県内だから同じ扱い」

と考えるのではなく、対象となる土地がある市町村ごとに都市計画上の扱いを確認することが重要です。

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よくある事例①：市街化調整区域に住宅を建てたい

「農地転用の許可を取れば住宅を建てられると思っていました。」

しかし、調査してみると、その土地が市街化調整区域だったというケースがあります。

市街化調整区域では、開発行為や建築について都市計画法上の規制が問題になることがあります。

そのため、

「農地転用ができる＝必ず住宅を建てられる」

とは限りません。

農地法上の手続きだけでなく、都市計画法上の許可や建築の可否についても確認する必要があります。

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よくある事例②：資材置場や駐車場を作る場合

建設業者などが農地を資材置場や駐車場として利用したい場合も注意が必要です。

「建物を建てないから問題ない」と考えがちですが、造成の内容や規模、土地の所在する区域などによっては、都市計画法上の手続きや他の規制との関係を確認する必要があります。

重要なのは、

建物を建てるかどうかだけで判断しないこと

です。

実際にどのような造成を行い、どのように土地を利用するのかまで確認しましょう。

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3．建築基準法【農地転用後に建物を建てる場合】

農地を転用して住宅や店舗、事務所、倉庫などを建てる場合には、建築基準法も重要になります。

よくある事例

「農地転用の手続きが進んだから、すぐに家を建てられると思っていました。」

しかし、建物を建てるためには、建築基準法上の条件を満たす必要があります。

例えば、

• 接道条件
• 建ぺい率
• 容積率
• 用途地域
• 建築確認の要否
• がけ地に関する規制
• 擁壁の必要性

などを確認する必要があります。

例えば、建築基準法上の道路との関係によっては、予定していた建物を建築できないこともあります。

したがって、住宅や店舗などの建築を目的とする農地転用では、

「農地転用できるか」

だけでなく、

「目的とする建物を建てられるか」

をセットで確認することが大切です。

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4．道路・水路に関する規制【接道・乗り入れ・占用】

農地を住宅用地や駐車場、事業用地として利用する場合、見落としやすいのが道路や水路との関係です。

よくある事例

「道路に面している農地だから、車の出入りも問題ないと思っていました。」

しかし、実際には農地と道路の間に、

水路や側溝、法定外公共物などが存在していた

というケースがあります。

車両が出入りするために水路をまたぐ必要がある場合には、管理者への申請や協議、占用等の手続きが必要になることがあります。

また、道路への新たな出入口を設けたり、歩道や側溝などの工事を行ったりする場合には、道路管理者との協議や承認が必要になるケースがあります。

鹿児島県内でも、農地周辺には農業用水路などが存在することがあります。

そのため、

「道路に接しているか」

だけではなく、

「適法に車両が出入りできるか」

まで確認することが重要です。

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5．土砂災害・がけ地に関する規制

鹿児島県は、山地や傾斜地が多く、シラス台地など地形上の特徴もあります。

そのため、農地を宅地などに利用する場合には、土砂災害やがけ地に関する規制についても確認が必要になることがあります。

よくある事例

「景色の良い高台の農地を購入して住宅を建てたい。」

しかし、調査してみると、土地の一部または全部が、

• 土砂災害警戒区域
• 土砂災害特別警戒区域

などに指定されていることがあります。

土地の状況によっては、建築物の構造や安全対策について検討が必要になる場合があります。

また、

• 擁壁工事
• 排水対策
• がけ崩れ対策

などが必要になり、想定以上の造成費用がかかる可能性もあります。

農地転用では、

「許可が取れるか」だけでなく、「安全に利用できる土地か」

という視点も重要です。

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6．盛土・造成工事に関する規制

農地を駐車場や宅地、資材置場などにする場合、盛土や切土などの造成工事を行うことがあります。

造成の規模や土地の場所によっては、**宅地造成及び特定盛土等規制法（いわゆる盛土規制法）**などの規制を確認する必要があります。

よくある事例

「農地に土を入れて平らにするだけだから、大きな手続きは必要ないと思っていました。」

しかし、盛土や切土の内容によっては、規制の対象になる可能性があります。

また、造成後の排水計画も非常に重要です。

特に駐車場などとして舗装する場合、雨水が地面に浸透しにくくなり、周辺へ流れる雨水の量が変わることがあります。

周辺の農地や住宅に影響を与えないよう、

• 雨水をどこへ流すのか
• 排水先を確保できるか
• 周辺の土地に影響がないか

などを事前に検討することが大切です。

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7．太陽光発電設備を設置する場合の関係法令

農地を太陽光発電設備として利用する場合も、農地法だけを確認すればよいわけではありません。

よくある事例

「農地転用許可だけ取れば太陽光パネルを設置できると思っていました。」

しかし、土地の場所や事業規模によっては、

• 農振法
• 都市計画法
• 森林法
• 土砂災害関係の規制
• 盛土規制法
• 景観に関する条例
• 自治体独自の条例やガイドライン

などとの関係を確認する必要があります。

また、太陽光発電設備では、周辺への雨水排水や災害防止なども問題になることがあります。

太陽光発電を目的とした農地転用では、農地法だけを見るのではなく、事業計画全体について関係法令を確認することが重要です。

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農地転用で特に多い「よくある失敗・注意点」

失敗①　農地転用のことだけ調べて土地を購入してしまう

最も注意したいのが、このケースです。

「農地転用ができそうだから」と土地を購入した後に、

• 農振除外が必要だった
• 市街化調整区域だった
• 希望する建物を建てられなかった
• 道路から適法に出入りできなかった
• 想定以上の造成費用が必要だった

という問題が判明することがあります。

土地の購入前に調査することが非常に重要です。

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失敗②　「農地転用できる」＝「目的どおり使える」と考える

農地転用が認められたとしても、それだけで希望する建物や施設を自由に設置できるとは限りません。

例えば、

• 都市計画法
• 建築基準法
• 道路に関する規制
• 土砂災害関係の規制
• 盛土・造成に関する規制

などについて、別途確認が必要になる場合があります。

農地転用は、土地活用に必要な手続きのすべてではありません。

「転用できるか」だけでなく、

「転用後、希望する目的で利用できるか」

まで確認することが重要です。

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失敗③　農振除外に必要な期間を確認していない

農用地区域内の農地の場合、農振除外が必要になることがあります。

しかし、農振除外は申請すればすぐに完了するものではありません。

受付時期や手続き期間は自治体によって異なり、審査にも一定の時間がかかります。

また、要件を満たさなければ除外が認められない可能性もあります。

「○月までに家を建てたい」

「早く事業を始めたい」

という具体的なスケジュールがある場合には、できるだけ早い段階で調査を始めることが大切です。

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失敗④　造成や雨水排水を後回しにする

農地を駐車場や資材置場として利用する場合、造成や排水設備が必要になることがあります。

特に舗装などを行うと、雨水の流れが変わる可能性があります。

排水計画を十分に検討していなかったため、

• 隣接地に雨水が流れ込む
• 周辺農地に影響が出る
• 近隣とのトラブルになる

といった問題につながることもあります。

農地転用を検討する段階から、

「雨水をどこへ流すのか」

「周辺に影響はないか」

を確認しておくことが重要です。

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農地転用をする前の事前チェックリスト

農地を住宅、駐車場、資材置場などに転用する場合は、次の項目を確認してみましょう。

【農地の基本確認】

• 対象地の地番・登記上の地目を確認した
• 現況が農地に該当するか確認した
• 農地法第4条・第5条のどちらが関係するか確認した
• 農地の区分を確認した

【農振関係】

• 農用地区域（青地）に指定されていないか確認した
• 農振除外が必要か確認した
• 必要な場合、除外の可能性やスケジュールを確認した

【都市計画関係】

• 市街化区域・市街化調整区域・非線引区域などを確認した
• 都市計画法上の許可が必要か確認した
• 希望する土地利用や建築が可能か確認した

【建築・道路・水路関係】

• 建築基準法上の条件を確認した
• 道路との関係や接道条件を確認した
• 道路への乗り入れ工事が必要か確認した
• 農地と道路の間に水路や側溝などがないか確認した
• 水路などについて管理者との協議が必要か確認した

【土地・安全関係】

• 土砂災害警戒区域などに該当していないか確認した
• 盛土・切土などの造成工事が必要か確認した
• 擁壁が必要か確認した
• 雨水などの排水計画に問題がないか確認した
• 周辺農地や近隣への影響を確認した

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まとめ｜農地転用は「農地法だけ」の問題ではありません

農地転用を考える際、多くの方は農地法第4条・第5条の手続きに注目します。

しかし実際には、土地の場所や利用目的によって、

• 農振法
• 都市計画法
• 建築基準法
• 道路に関する規制
• 土砂災害関係の規制
• 盛土規制法
• 自治体の条例

など、さまざまな法令や規制との関係を確認する必要があります。

特に意識したいのは、

「農地転用ができる土地」＝「希望する用途で必ず利用できる土地」ではない

という点です。

土地を購入した後や工事を始めた後に問題が判明すると、計画の変更や工期の遅れ、予期せぬ追加費用が発生する可能性があります。

農地転用をスムーズに進めるためには、申請書を作成する前の段階で、

農地・農振・都市計画・建築・道路・水路・造成・周辺環境

などを総合的に確認することが重要です。

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鹿児島で農地転用をご検討の方へ｜行政書士にご相談ください

• 「この農地に家を建てられるのか知りたい」
• 「農地を駐車場や資材置場にしたい」
• 「土地を購入する前に農地転用できるか調べたい」
• 「農振除外が必要なのか分からない」
• 「農地法以外にどんな手続きが必要なのか知りたい」

このようなお悩みがある場合は、早い段階で専門家に相談することをおすすめします。

農地転用では、申請書を作成する前の土地調査が非常に重要です。

農地区分や農振の指定だけでなく、

• 都市計画
• 建築
• 道路
• 水路
• 造成
• 排水
• 周辺環境

など、土地の状況に応じて確認すべき事項があります。

行政書士新川憲一事務所では、鹿児島の農地転用について、土地の利用目的や状況を確認しながら、必要となる手続きについてご相談を承っています。

農地を、

• 住宅用地にしたい
• 駐車場にしたい
• 資材置場にしたい
• 事業用地として活用したい

とお考えの方は、土地を購入した後ではなく、できるだけ計画の早い段階でお気軽にご相談ください。