農地を購入して住宅を建てたい、駐車場や資材置場として利用したい、事業用地として活用したい――。

このような場合、多くの方が「農地転用の許可を取れば土地を利用できる」と考えるかもしれません。

しかし、その土地が農業振興地域内の農用地区域に指定されている場合、農地転用の前に農振除外が必要になることがあります。

つまり、

「農地だから農地転用をすれば使える」とは限りません。

土地によっては、

①農振除外の検討 → ②農地転用 → ③建築・開発等の手続き

という順番で進める必要があります。

この記事では、農振除外とは何か、農地転用との違いや関係、手続き上の注意点について、土地購入を検討している方にも分かりやすく解説します。

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1．農振除外とは？

農振除外とは、正式には、

農業振興地域内の農用地区域から土地を除外すること

をいいます。

農業振興地域の中には、将来にわたって農業のために確保・利用していく土地として指定されている区域があります。

これが、

農用地区域

です。

一般的には、農用地区域に指定された農地を「青地」と呼ぶことがあります。

一方、農用地区域以外の農地を「白地」と呼ぶことがあります。

ただし、「青地」「白地」は法律上の正式な名称ではなく、一般的な呼び方です。

農用地区域内の土地は、農業利用を優先する土地として位置付けられているため、住宅や駐車場、事業用地などへ簡単に変更できるわけではありません。

そのため、農用地区域内の農地を農業以外の目的で利用したい場合には、まず農用地区域から除外できるかどうかを検討する必要があります。

これが、一般に「農振除外」と呼ばれる手続きです。

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2．なぜ農振除外が必要なのか？

農用地区域は、農地を無秩序な開発から守り、将来も農業に利用していくために指定されています。

そのため、

• 住宅を建てたい
• 駐車場を作りたい
• 資材置場として利用したい
• 店舗を建てたい
• 事業所を建設したい

といった理由があっても、すぐに農地を別の用途へ変更できるとは限りません。

まず、その土地を農業利用を優先する区域から外すことが可能かどうかを検討する必要があります。

つまり、農振除外は、

「その土地を今後も農業のために守るべき土地として扱うのか、それとも農業以外の利用を認めることができるのか」

を判断するための重要な手続きです。

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3．農振除外と農地転用は別の手続きです

農振除外と農地転用は混同されやすいですが、目的も根拠となる制度も異なる別の手続きです。

農振除外

農振除外は、

「その土地を農用地区域から外すことができるか」

を判断する手続きです。

つまり、農業振興地域制度に関する問題です。

農地転用

農地転用は、

「農地を農地以外の用途に変更することができるか」

を判断する手続きです。

例えば、

• 住宅
• 駐車場
• 資材置場
• 店舗
• 工場

などに利用する場合、農地法に基づく手続きが必要になることがあります。

それぞれの違い

手続き	主な内容
農振除外	農用地区域から除外できるか
農地転用	農地を農地以外の用途に変更できるか

つまり、

農振除外＝区域に関する問題

農地転用＝土地利用の変更に関する問題

と考えると分かりやすいでしょう。

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4．農振除外と農地転用の関係

土地が農用地区域内にある場合、一般的には次のような流れで検討します。

① まず土地の状況を調査する

最初に、その土地について、

• 農業振興地域内か
• 農用地区域に指定されているか
• 農地法上の農地か
• 都市計画上どのような区域にあるか
• 建築できる土地か

などを確認します。

この事前調査が非常に重要です。

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② 農振除外が可能か検討する

農用地区域内にある場合、農業以外の用途に利用するために、農振除外が可能かどうかを検討します。

ただし、

申出をすれば必ず農振除外が認められるわけではありません。

周辺農地への影響や土地利用計画などを踏まえて判断されます。

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③ 農振除外の手続きを行う

農振除外が必要な場合には、自治体が定める手続きに従って申出を行います。

受付時期や必要書類、手続きの流れは自治体によって異なります。

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④ 農地転用の手続きを行う

農振除外が認められた場合でも、それだけで自由に土地を利用できるわけではありません。

農地を農地以外の用途に変更するためには、別途、

農地法に基づく農地転用の許可または届出

が必要になる場合があります。

つまり、

農振除外ができた＝農地転用も必ずできる

というわけではありません。

農地転用についても、別途要件を満たす必要があります。

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5．農振除外には厳しい条件があります

農振除外は、単に「農地を使いたい」という理由だけで認められるものではありません。

一般的には、農業振興への影響や土地利用の必要性などを総合的に確認する必要があります。

① 農業利用に支障がないこと

農振除外によって、

• 周辺農地の営農
• 農作業
• 農業用水
• 排水
• 農道

などに支障が生じないか確認されます。

自分の土地だけの問題ではなく、周辺の農地への影響も重要です。

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② 他に適した土地がないこと

農振除外を検討する際には、

本当にその土地を利用する必要があるのか

という点も重要になります。

例えば、近くに利用可能な土地がある場合には、

「なぜ農用地区域内の農地を利用する必要があるのか」

が問題になることがあります。

そのため、

• 代替地がないか
• 他の土地では目的を達成できないか

といった点について検討が必要になる場合があります。

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③ 土地利用の目的が具体的であること

「将来何かに使いたい」

「いつか家を建てるかもしれない」

といった漠然とした計画では、手続きを進めることが難しい場合があります。

例えば、

• 自宅を建築する
• 駐車場を整備する
• 事業所を建設する
• 資材置場として利用する

など、具体的な土地利用計画が必要になります。

また、計画によっては、

• 配置図
• 事業計画
• 資金計画

などの確認が必要になる場合もあります。

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④ 農地の集団化や農業利用に支障がないこと

農振除外によって、

• 農地が分断される
• 農地のまとまりが失われる
• 周辺の農作業がしにくくなる

といった問題が生じないかも重要です。

農地は周辺の農地と一体的に利用されている場合があります。

そのため、1筆だけを農業以外の用途に変更することで、周辺農地の営農に大きな影響が出る場合には、農振除外が難しくなる可能性があります。

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⑤ 農業用施設に支障を与えないこと

農地の周辺には、

• 用水路
• 排水路
• 農道
• その他の農業用施設

が整備されている場合があります。

農振除外によって、これらの施設の利用に支障が出ないかも確認が必要です。

例えば、駐車場や建物を整備することによって排水状況が変わり、周辺農地に影響が出る場合には問題になる可能性があります。

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⑥ 土地改良事業等との関係を確認する

土地改良事業などによって整備された農地については、農振除外に制限がかかる場合があります。

特に、国や地方公共団体が関係する土地改良事業等によって整備された農地については、事業完了後の一定期間、除外が難しい場合があります。

一般的には、事業完了後8年未満であることが農振除外の判断に影響する場合があります。

そのため、

「整備されていて使いやすそうな農地だから購入したい」

と考えていても、実際には農振除外が難しいケースがあります。

土地の購入を検討する際には、その土地が過去にどのような農地整備事業の対象となっているかについても確認が重要です。

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6．農振除外ができても、すぐに建築できるとは限りません

農振除外に関して、最も注意したい誤解の一つが、

「農振除外ができれば家を建てられる」

という考え方です。

しかし、農振除外が認められたとしても、それだけで建築できるわけではありません。

その後も、

• 農地転用
• 都市計画法
• 建築基準法
• 開発許可
• 接道条件
• 上水道
• 排水設備

などを確認する必要があります。

例えば、農地転用が認められたとしても、

建築基準法上の道路に適切に接していないため建築できない

という可能性があります。

また、

• 市街化調整区域
• 土砂災害警戒区域
• 保安林
• 河川区域
• その他の法令による規制区域

などに該当する場合もあります。

そのため、

農振除外だけを調べるのではなく、土地全体にどのような法規制があるのかを総合的に調査することが重要です。

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7．農振除外には時間がかかることがあります

農振除外は、申出をしてすぐに結果が出る手続きではありません。

受付時期や審査スケジュールは自治体によって異なります。

自治体によっては、農振除外の受付時期が、

年に1回または2回程度

と決められている場合もあります。

また、受付から農業振興地域整備計画の変更までには相当の期間を要することがあります。

土地の状況や自治体の手続きによっては、

半年程度から1年以上

かかるケースもあります。

そのため、

「土地を購入したらすぐに建物を建てたい」

「数か月後には事業を始めたい」

というスケジュールでは、間に合わない可能性があります。

特に土地購入を検討している場合には、

契約する前に農振除外が必要かどうかを確認すること

が重要です。

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よくある失敗・注意点

失敗① 農地転用だけ調べて土地を購入してしまう

「農地転用ができれば土地を利用できる」と考えて土地を購入した後、

実は農用地区域内の農地だった

というケースがあります。

農用地区域内の場合、農地転用の前に農振除外の問題を検討する必要があります。

対策

土地を購入する前に、

• 農用地区域に指定されているか
• 農振除外が可能か
• 農地転用が可能か
• その他の法令上の制限があるか

を確認しましょう。

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失敗② 農振除外は申請すれば必ず認められると思っている

農振除外は、希望すれば必ず認められる手続きではありません。

周辺農地への影響や代替地の有無、土地利用の必要性などを踏まえて判断されます。

対策

最初から、

「農振除外ができない可能性もある」

ことを前提に、土地購入や事業計画を検討することが重要です。

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失敗③ 農振除外ができれば建築できると思っている

農振除外が認められても、

• 農地転用
• 都市計画法
• 建築基準法
• 接道条件
• 開発許可

など、別の問題が残る場合があります。

対策

農振除外だけではなく、

建築・開発・道路・インフラまで含めた総合的な調査

を行うことが重要です。

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失敗④ 土地を先に購入してしまう

土地を購入した後で、

「農振除外が難しい」

「農地転用ができない」

「建築できない」

と分かると、大きな問題になる可能性があります。

対策

可能であれば、

土地の売買契約を締結する前に事前調査を行う

ことをおすすめします。

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失敗⑤ 事業計画が曖昧なまま手続きを進めようとする

「とりあえず農地を転用したい」というだけでは、具体的な判断が難しい場合があります。

対策

相談する前に、

• 何を建てるのか
• どのように土地を利用するのか
• どのくらいの面積が必要なのか
• いつ利用したいのか
• 資金計画はどうなっているのか

を整理しておくと、手続きの検討を進めやすくなります。

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農振除外・農地転用のチェックリスト

土地を購入する前、または農地を転用する前に、次の項目を確認しましょう。

土地の基本情報

□ 土地の所在地を確認した

□ 地番を確認した

□ 登記簿上の地目を確認した

□ 現況が農地かどうか確認した

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農振に関する確認

□ 農業振興地域内か確認した

□ 農用地区域に指定されているか確認した

□ 農振除外が必要か確認した

□ 農振除外の受付時期を確認した

□ 農振除外の手続き方法を確認した

□ 土地改良事業等との関係を確認した

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農地転用に関する確認

□ 農地法上の農地区分を確認した

□ 農地転用許可または届出が必要か確認した

□ 自己所有地の転用か確認した

□ 売買や賃貸借を伴う転用か確認した

□ 必要な手続きを確認した

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建築・開発に関する確認

□ 都市計画区域を確認した

□ 市街化区域・市街化調整区域等を確認した

□ 建築可能な土地か確認した

□ 接道条件を確認した

□ 開発許可が必要か確認した

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インフラ・周辺環境の確認

□ 前面道路の状況を確認した

□ 上水道を確認した

□ 排水先を確認した

□ 農業用水への影響を確認した

□ 周辺農地への影響を確認した

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まとめ

農振除外とは、

農業振興地域内の農用地区域から土地を除外するための手続き

です。

農用地区域内の農地を、

• 住宅
• 駐車場
• 資材置場
• 店舗
• 事業用地

などとして利用したい場合には、農地転用の前に農振除外が必要になることがあります。

ただし、重要なのは、

農振除外と農地転用は別の手続きである

ということです。

また、

農振除外ができたからといって、必ず農地転用や建築ができるわけではありません。

農地転用のほか、

• 都市計画法
• 建築基準法
• 接道条件
• 開発許可
• 上下水道・排水

など、さまざまな問題を確認する必要があります。

特に重要なのは、

土地を購入する前に調査すること

です。

土地を購入してから、

「農振除外ができない」

「農地転用が難しい」

「建築できない」

と分かると、大きな時間や費用の損失につながる可能性があります。

農地を購入したり、農地を住宅や事業用地として利用したりする場合には、早い段階で土地の法規制を確認することが大切です。

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農振除外・農地転用でお困りの方へ

農振除外や農地転用は、

申請書を作成すれば終わる手続きではありません。

重要なのは、申請を行う前に、

「その土地が本当に目的どおり利用できるのか」

を調査することです。

例えば、

• この土地は農振除外が必要なのか分からない
• 農地を購入して住宅を建てたい
• 駐車場や資材置場を作りたい
• 事業用地として農地を利用したい
• 土地を購入する前に調査してほしい
• 農地転用以外に必要な手続きがあるか確認したい

といった場合には、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

行政書士新川憲一事務所では、農地転用に関する事前調査や手続きについてご相談を承っています。

農地については、土地ごとに状況や法規制が異なります。

そのため、

「購入してから調べる」のではなく、「購入する前に調べる」ことが重要です。

「この土地は利用できるのだろうか？」

「農振除外や農地転用が必要なのだろうか？」

という段階でも、お気軽にご相談ください。

土地購入前の事前調査が、後々のトラブルや無駄な費用を防ぐ第一歩です。