「使っていない実家を店舗として活用したい」

「空き家を改修してカフェを始めたい」

「古民家を民泊や宿泊施設として活用したい」

「空き家を事務所やレンタルスペースとして使いたい」

このように、空き家を放置するのではなく、事業用の建物として活用したいと考える方が増えています。

空き家は、飲食店、店舗、宿泊施設、事務所、シェアオフィスなど、さまざまな事業に活用できます。

しかし、「空き家だから自由に事業を始められる」というわけではありません。

事業内容によって、

• 建築基準法
• 都市計画法
• 消防法
• 食品衛生法
• 旅館業法
• 住宅宿泊事業法
• 酒税法
• 自治体の条例

など、確認すべき法律や手続きが変わります。

さらに、住宅として使用していた空き家を店舗や宿泊施設などに変更する場合には、建築物の用途や改修内容について確認が必要になることがあります。

そのため、空き家を活用して事業を始める場合は、

「物件を購入・賃借してから許可を考える」のではなく、「事業計画と法令上の確認を先に行う」

ことが重要です。

この記事では、空き家を活用して事業を始める場合に、どのような許認可や確認事項があるのかを行政書士が分かりやすく解説します。

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1．空き家を活用して始められる主な事業

空き家の活用方法には、さまざまな選択肢があります。

① 飲食店

空き家を改修して、

• カフェ
• レストラン
• 食堂
• 居酒屋
• テイクアウト店

などを始める方法です。

飲食店を営業する場合、食品衛生法に基づく営業許可などについて、保健所への確認が必要になります。

特に注意したいのが、改修工事を始める前に営業許可の基準を確認することです。

厨房、手洗い設備、給排水設備などについて、営業内容に応じた基準を満たす必要があるためです。

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② 宿泊施設・民泊

空き家や古民家を、

• 旅館
• 簡易宿所
• 民泊
• 一棟貸しの宿泊施設

などとして活用する方法もあります。

宿泊施設として使用する場合には、旅館業法、住宅宿泊事業法、消防法、建築関係法令などについて確認が必要です。

旅館業として営業する場合には、原則として都道府県知事等の許可が必要になります。

一方、住宅宿泊事業法に基づく民泊を行う場合には、届出制度が利用されます。

どの制度を利用するかによって、営業日数、設備、管理方法などの条件が異なるため、事業計画の段階で確認することが重要です。

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③ 店舗

空き家を、

• 雑貨店
• 衣料品店
• 小売店
• サロン
• ギャラリー
• その他の店舗

などに活用する方法があります。

ただし、店舗の種類によって必要な許可や届出が異なります。

例えば、酒類を継続的に販売する場合には、酒類販売業免許が必要になることがあります。

食品を販売・製造する場合には、食品衛生法上の営業許可や届出について確認が必要です。

つまり、

「店舗にする」というだけでは、必要な許認可を判断できません。

具体的に何を販売・提供するのかを決めたうえで確認する必要があります。

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④ 事務所・シェアオフィス

空き家を、

• 会社の事務所
• 個人事業主の事務所
• サテライトオフィス
• シェアオフィス
• コワーキングスペース

などとして活用する方法もあります。

飲食店や宿泊施設と比較すると営業許可が必要となるケースは少なくなります。

しかし、

• 用途地域
• 建築物の用途
• 接道状況
• 建築基準法
• 都市計画法
• 消防法
• 自治体の条例

などを確認する必要があります。

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⑤ レンタルスペース・地域交流施設

空き家を、

• レンタルスペース
• 貸会議室
• 地域交流施設
• ワークスペース
• イベントスペース

などとして活用する方法もあります。

この場合も、利用者数や利用方法、建物の用途などによって確認すべき事項が変わります。

「許可が不要そうだから大丈夫」と判断せず、具体的な利用方法を整理して確認することが大切です。

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2．空き家活用で確認したい主な許認可・手続き

空き家を事業用として利用する場合、事業内容によって必要な手続きは変わります。

代表的なものを整理すると、次のようになります。

活用方法	主な確認事項
カフェ・飲食店	食品衛生法、営業許可、消防法、建築関係法令
民泊	住宅宿泊事業法、旅館業法、消防法、自治体条例等
旅館・簡易宿所	旅館業法、消防法、建築関係法令
酒類販売店	酒類販売業免許、建築・消防関係等
食品製造・販売	食品衛生法上の営業許可・届出等
美容関係	美容師法、保健所への確認等
事務所	建築基準法、都市計画法、消防法等
シェアオフィス	建築基準法、消防法、用途地域等
レンタルスペース	建築基準法、消防法、用途・利用方法等
福祉施設	事業ごとの指定・許認可、消防・建築関係等

※必要な許可・届出は、事業内容、建物の規模、所在地、用途地域、既存建物の状態などによって異なります。

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3．最初に確認したいのは「その空き家で事業ができるか」

空き家活用で非常に重要なのが、

「どんな許可が必要か」より先に、「そもそもその建物で希望する事業ができるのか」を確認すること

です。

例えば、

「古民家をカフェにしたい」

という場合でも、

• 用途地域は問題ないか
• 建築物の用途は問題ないか
• 用途変更について確認が必要か
• 接道状況は問題ないか
• 消防設備は対応できるか
• 厨房設備は営業許可の基準を満たせるか
• 改修工事に問題はないか

などを確認する必要があります。

特に空き家の場合、古い建築物であることから、現在の建築基準法との関係や、既存不適格建築物に該当するかなどについて確認が必要になる場合があります。

そのため、物件を購入・賃借した後ではなく、契約前に確認することが重要です。

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4．2025年4月から建築基準法の確認ポイントが変わっています

空き家を改修して事業に利用する場合、令和7年（2025年）4月1日に施行された建築基準法等の改正にも注意が必要です。

今回の改正では、建築確認・検査の対象となる建築物の規模等が見直されました。

例えば、改正後は、

階数2以上、または延べ面積200㎡超の建築物

について、新2号建築物として建築確認の対象となる範囲が拡大されています。

また、これまで確認申請が不要とされることが多かった木造戸建住宅についても、大規模な修繕・模様替えを行う場合には、建築確認が必要となるケースがあります。

したがって、

「200㎡以下だから建築確認は必要ない」

と単純に判断することはできません。

用途変更そのものの確認申請の要否、大規模修繕・模様替えに該当するか、建物の階数・構造・区域などを含めて個別に確認する必要があります。

空き家を大規模に改修する場合は、工事を始める前に建築士や特定行政庁等へ確認することが重要です。

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5．空家等活用促進区域なら活用しやすくなる場合もある

空き家を活用する際には、**「空家等活用促進区域」**についても確認しておきましょう。

空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、市区町村が空家等活用促進区域を設定することができます。

この区域では、市区町村が定める指針等に基づき、一定の条件のもとで、

• 接道規制
• 用途規制

について合理化を図ることができます。

例えば、通常であれば用途地域による制限のため活用が難しい空き家について、一定の条件を満たすことでカフェなどへの用途変更がしやすくなる場合があります。

また、接道義務との関係で建替えや改築が難しい空き家についても、一定の要件を満たす場合に特例認定の対象となることがあります。

ただし、

空家等活用促進区域に入っていれば、どんな事業でも自由にできるという制度ではありません。

区域の指定状況や、市区町村が定める活用指針、特例の適用要件などを個別に確認する必要があります。

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6．市街化調整区域の空き家にも活用の可能性がある

空き家活用で特に注意したいのが、市街化調整区域です。

市街化調整区域では、原則として開発や建築について一定の制限があります。

そのため、

「古民家だからカフェにしたい」

「空き家を宿泊施設にしたい」

と考えても、自由に用途変更できるとは限りません。

一方で、国土交通省は、市街化調整区域における空き家等の既存建築物について、地域再生や観光振興などの観点から用途変更の許可を弾力的に運用する考え方を示しています。

したがって、市街化調整区域だから最初から諦めるのではなく、

「その地域で、その空き家を、どのような用途に活用できるのか」

を行政機関に確認することが重要です。

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7．用途変更だけでなく「建物そのもの」の確認が重要

住宅として使用していた空き家を、

• 飲食店
• 店舗
• 宿泊施設
• 福祉施設

などに変更する場合には、建築基準法上の用途変更について確認が必要になることがあります。

しかし、確認すべきなのは用途変更だけではありません。

例えば、

• 建築確認関係書類
• 検査済証
• 接道状況
• 建築物の用途
• 延べ面積
• 階数
• 構造
• 既存不適格の有無
• 増改築の履歴

なども確認することが重要です。

特に古い空き家では、現在の法令だけを見て判断すると、過去の増改築や建築時の状況が問題になることがあります。

国土交通省も、既存建築物を活用する際には、現況調査や既存不適格建築物に関する確認が重要であることを示しています。

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8．消防法の確認も重要

空き家を事業用として使用する場合、消防法上の設備について確認が必要になることがあります。

特に、

• 飲食店
• 宿泊施設
• 店舗
• 不特定多数の人が利用する施設

などでは注意が必要です。

用途や規模によって、

• 消火器
• 自動火災報知設備
• 誘導灯
• その他の消防用設備

などが必要になる場合があります。

そのため、改修工事を始める前に消防署へ相談しておくことをおすすめします。

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9．空き家を活用する前に行政書士へ相談するメリット

空き家を活用して事業を始める場合、問題になるのは「一つの許可」だけではありません。

例えば、

空き家
↓
事業計画
↓
物件調査
↓
法令・条例の確認
↓
必要な許認可の整理
↓
行政機関への事前相談
↓
改修工事
↓
許可申請・届出
↓
開業

というように、複数の手続きが関係することがあります。

行政書士は、許認可申請や行政手続きを専門分野の一つとしているため、

• どの許可が必要なのか
• どこに相談すればよいのか
• どの書類が必要なのか
• どの順番で進めればよいのか

などを整理することができます。

また、複数の許認可が関係する場合には、全体のスケジュールを考えながら手続きを進めることも重要です。

建築に関する事項は専門家との連携が必要です

なお、行政書士が空き家活用の相談を受ける場合でも、建築基準法上の最終的な判断、設計、構造・耐震に関する判断、建築確認申請などについては、建築士や建築行政の担当窓口等と連携して確認する必要があります。

行政書士だけですべての建築上の判断を行うものではありません。

当事務所では、必要に応じて建築士等の専門家と連携しながら、空き家活用に必要となる行政手続きをサポートします。

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10．空き家活用は「物件を決める前」の相談がおすすめ

空き家活用でありがちな失敗が、

「気に入った空き家を先に購入・賃借して、その後で許可について調べる」

という進め方です。

購入後に、

「この用途では営業できない」

「用途変更について問題がある」

「消防設備の工事費が高額になる」

「必要な許可を取得できない」

と分かれば、大きな損失につながる可能性があります。

そのため、

物件を購入・賃借する前に、希望する事業がその空き家でできるか確認する

ことをおすすめします。

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11．空き家を活用して事業を始める流れ

空き家を事業に活用する場合は、次のような順番で進めるとよいでしょう。

STEP1　どんな事業をするか決める

まず、

「カフェをしたい」

「民泊をしたい」

「店舗にしたい」

「事務所にしたい」

など、事業内容を具体化します。

STEP2　空き家の情報を確認する

次に、

• 所在地
• 建物の用途
• 建築年
• 床面積
• 階数
• 構造
• 接道状況
• 建築確認関係書類
• 検査済証の有無
• 改修履歴

などを確認します。

STEP3　法令・条例を確認する

都市計画法、建築基準法、消防法、食品衛生法、旅館業法など、事業に関係する法令を確認します。

STEP4　行政機関へ事前相談する

必要に応じて、

• 市区町村
• 建築担当窓口
• 都市計画担当
• 消防署
• 保健所
• 税務署
• 都道府県

などへ相談します。

STEP5　改修計画を作る

必要な許認可や法令上の条件を確認したうえで、改修工事を検討します。

STEP6　許可・届出を行う

必要な許可申請・届出を行います。

STEP7　開業する

必要な手続きや設備工事などが整ったら営業を開始します。

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12．よくある失敗・注意点

空き家活用では、次のような失敗に注意しましょう。

① 先に空き家を購入してしまう

最も注意したいポイントです。

「安くて良い空き家を見つけたから、とりあえず購入する」

という判断は危険です。

購入前に、希望する事業ができるか確認しましょう。

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② 改修工事を先に始めてしまう

「カフェにするから厨房を作ろう」

「宿泊施設にするから部屋を改装しよう」

と工事を始めたものの、後から法令上の問題が判明するケースがあります。

改修前の事前確認が重要です。

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③ 「200㎡以下なら大丈夫」と判断する

令和7年4月の建築基準法改正によって、200㎡という数字が空き家活用でも重要になっています。

しかし、

「200㎡以下なら建築確認は一切不要」

という意味ではありません。

用途変更、建物の階数、構造、区域、工事内容などによって判断が変わります。

特に大規模な修繕・模様替えを行う場合には注意が必要です。

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④ 許可だけ確認して建物を確認しない

飲食店なら飲食店営業許可、民泊なら民泊の届出だけを考えてしまうケースがあります。

しかし、営業許可だけでなく、

• 建築
• 消防
• 都市計画
• 接道
• 用途地域
• 自治体条例

などを総合的に確認する必要があります。

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⑤ 市街化調整区域だから諦めてしまう

市街化調整区域では制限がありますが、空き家の用途変更について一定の運用上の配慮がなされる場合があります。

まずは行政機関に確認しましょう。

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⑥ 近隣住民への配慮を忘れる

空き家を店舗や宿泊施設として活用すると、

• 駐車場
• 騒音
• ごみ
• 人の出入り
• 営業時間

などが近隣問題になることがあります。

特に住宅地では、事前に周辺環境を確認しておくことが大切です。

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13．空き家活用チェックリスト

【物件について】

□ 所在地を確認した
□ 建物の用途を確認した
□ 建築年を確認した
□ 階数・構造を確認した
□ 床面積を確認した
□ 接道状況を確認した
□ 建築確認関係書類を確認した
□ 検査済証の有無を確認した
□ 増改築の履歴を確認した
□ 耐震性について専門家に確認した

【法令・許認可について】

□ 用途地域を確認した
□ 建築基準法上の問題を確認した
□ 用途変更について確認した
□ 建築確認の要否を確認した
□ 都市計画法を確認した
□ 市街化調整区域か確認した
□ 空家等活用促進区域に該当するか確認した
□ 消防法を確認した
□ 必要な営業許可を確認した
□ 必要な届出を確認した
□ 自治体の条例を確認した

【事業について】

□ 事業内容を具体化した
□ 必要な設備を確認した
□ 改修費用を確認した
□ 許認可にかかる費用を確認した
□ 開業後の維持費を確認した
□ 駐車場を確保した
□ 近隣環境を確認した

【契約について】

□ 所有者と条件を確認した
□ 賃貸の場合は事業利用が可能か確認した
□ 改修工事が可能か確認した
□ 原状回復の条件を確認した
□ 契約前に許認可の見込みを確認した

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14．まとめ

空き家は、

• 飲食店
• 店舗
• 民泊
• 旅館・簡易宿所
• 事務所
• シェアオフィス
• レンタルスペース
• 地域交流施設

など、さまざまな方法で活用することができます。

一方で、空き家だから自由に事業を始められるわけではありません。

事業内容によって、

• 建築基準法
• 都市計画法
• 消防法
• 食品衛生法
• 旅館業法
• 住宅宿泊事業法
• 酒税法
• 自治体の条例

などを確認する必要があります。

また、令和7年4月1日から建築確認・検査の対象となる建築物の規模等が見直され、空き家の改修についても建築確認が必要となるケースがあるため、「200㎡以下だから大丈夫」と単純に判断しないことが重要です。

さらに、空家等活用促進区域に指定されている地域では、一定の条件のもとで接道規制や用途規制の合理化が可能となる場合があります。

したがって、空き家活用を成功させるポイントは、

「物件を決める」→「改修する」→「許可を取る」

ではありません。

「事業内容を決める」
↓
「物件を調査する」
↓
「法令・許認可を確認する」
↓
「行政機関へ事前相談する」
↓
「改修計画を立てる」
↓
「必要な許可・届出を行う」
↓
「開業する」

という順番で進めることが重要です。

鹿児島で空き家を活用して事業を始めたい場合も、まずはその空き家で希望する事業ができるのかを確認することから始めましょう。

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15．空き家を活用して事業を始めるなら行政書士にご相談ください

「実家の空き家を店舗として活用したい」

「空き家でカフェを始めたい」

「古民家を宿泊施設として活用したい」

「空き家を事務所や事業所として使いたい」

このような場合、最初に確認しておきたいのが、

「その空き家で、希望する事業を始めることができるのか」

という点です。

許認可について十分に確認しないまま物件を購入したり、改修工事を始めたりすると、予定外の費用や時間がかかる可能性があります。

行政書士にご相談いただければ、事業内容や物件の状況をお聞きしたうえで、

• 必要となる許認可
• 必要な届出
• 相談すべき行政機関
• 申請・届出の流れ
• 必要書類

などを整理し、許認可申請や行政手続きをサポートします。

なお、建築基準法上の最終的な判断、設計、構造・耐震に関する判断、建築確認申請などについては、建築士や建築行政の担当窓口等と連携して確認する必要があります。

当事務所では、必要に応じて建築士等の専門家と連携しながら、空き家活用に必要となる行政手続きをサポートします。

空き家を活用して事業を始めたいとお考えの方は、物件の購入・賃借や改修工事を始める前に、一度ご相談ください。

「この空き家で○○を始めたい」という段階でも構いません。

早い段階でご相談いただくことで、必要な許認可や確認事項を整理し、事業開始までの手続きをスムーズに進めやすくなります。

鹿児島で空き家を活用した事業をお考えの方は、まずはお気軽にお問い合わせください。