「実家が空き家になったけれど、何から手をつければいいのか分からない」

「親が亡くなった後、空き家の相続や名義変更が進んでいない」

「空き家を売るのか、解体するのか、活用するのか迷っている」

「空き家を使って店舗や民泊などの事業を始めたい」

このような空き家のお悩みを抱えていませんか？

空き家問題は、単に「建物を売るか壊すか」という問題ではありません。

相続人の確認、遺産分割、行政手続き、登記、税金、不動産売却、許認可、建物の利用など、さまざまな問題が関係します。

では、空き家問題は行政書士に相談できるのでしょうか。

結論からいうと、行政書士は「空き家問題の最初の整理窓口」の一つとして活用できます。

行政書士は、官公署に提出する書類の作成や、権利義務・事実証明に関する書類の作成・相談などを業務としています。遺産分割協議書や各種契約書なども行政書士が扱う書類の一例です。(日本行政書士会)

一方で、不動産登記、法律紛争、税務、不動産仲介など、行政書士が対応できない分野もあります。

そのため、空き家問題では「行政書士だけですべて解決する」のではなく、司法書士・弁護士・税理士・不動産業者などと適切に役割分担することが重要です。

この記事では、空き家問題について行政書士ができること・できないこと、他の専門家との違い、相談するときのポイントを分かりやすく解説します。

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この記事でわかること

この記事を読むと、次のことが分かります。

• 行政書士が対応できる「相続関係の整理」「書類作成」「許認可・行政手続き」の範囲
• 司法書士・弁護士・税理士・不動産業者との違いと使い分け
• 空き家問題で行政書士に相談するメリット
• 「何から始めればいいか分からない」ときの相談ステップ
• 空き家を活用して事業を始める場合の注意点

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1．空き家問題は行政書士に相談できる？

はい、相談できます。

ただし、「空き家に関するすべての問題を行政書士が解決できる」という意味ではありません。

行政書士が専門とするのは、官公署に提出する書類の作成や、権利義務・事実証明に関する書類の作成・相談などです。(日本行政書士会)

そのため、空き家について、

• 相続関係を整理したい
• 相続人を確認したい
• 遺産分割協議書を作成したい
• 行政手続きについて相談したい
• 空き家を活用するための許認可を確認したい
• 契約書などの書類を作成したい
• どの専門家に相談すればいいのか分からない

といった場合には、行政書士が相談先の一つになります。

特に重要なのが、

「何から始めればいいのか分からない」

という段階で相談することです。

空き家問題は、問題が複雑になる前に現在の状況を整理することが大切です。

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2．なぜ空き家は早めの対応が重要なのか？

空き家を長期間放置すると、建物の老朽化だけでなく、防犯・衛生・景観などの問題につながる可能性があります。

また、令和5年に改正された空家法では、「管理不全空家等」という区分が設けられ、適切に管理されていない空き家について、市区町村が指導・勧告を行える仕組みが設けられました。

さらに、管理不全空家等として勧告を受けた場合、その敷地について住宅用地特例が解除される場合があります。(国土交通省)

つまり、

「まだ問題になっていないから大丈夫」

と放置するのではなく、早い段階で今後の方向性を考えることが重要です。

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3．行政書士ができること

① 相続関係を整理する

空き家問題で非常に多いのが、親から相続した実家の問題です。

例えば、

「父が亡くなって実家が空き家になった」

「兄弟の誰が相続するのか決まっていない」

「相続人が誰なのか分からない」

「昔の相続がそのままになっている」

といったケースです。

行政書士は、法的紛争や税務・登記申請業務などを除き、相続人の確定や遺産分割協議書などの書類作成、その前提となる調査をサポートできます。(日本行政書士会)

空き家問題では、まず、

「この空き家について、誰が決められるのか」

を整理することが重要です。

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② 遺産分割協議書を作成する

相続人全員で話し合い、

「長男が実家を相続する」

「実家を売却して売却代金を分ける」

など、相続財産の分け方について合意した場合、その内容を遺産分割協議書として整理することができます。

行政書士は、遺産分割協議書を含む権利義務に関する書類の作成を業務として扱っています。(日本行政書士会)

ただし、相続人同士で争いが発生している場合は別です。

「誰が相続するか」で争っている、

「遺産の分け方について合意できない」

といった法律紛争については、弁護士への相談が必要になります。

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③ 行政手続きについて相談する

空き家については、市区町村などの自治体との手続きが必要になる場合があります。

例えば、

• 空き家に関する行政手続き
• 各種届出
• 空き家活用に関する制度
• 解体に関する行政手続き
• 補助制度に関する手続き
• 事業開始に伴う許認可

などです。

行政書士は官公署に提出する書類の作成や相談を業務としているため、行政手続きについて相談する窓口として活用できます。

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4．空き家を活用した事業についても相談できる

空き家を単に売却するのではなく、

「空き家を店舗にしたい」

「空き家を飲食店にしたい」

「民泊として活用したい」

「空き家で事業を始めたい」

という方もいるでしょう。

この場合に重要なのが、事業を始める前に必要な許認可を確認することです。

例えば事業内容によって、

• 飲食店営業
• 旅館業
• 住宅宿泊事業
• 古物営業
• 建設業
• その他の営業許可・届出

などが関係する可能性があります。

空き家があるからといって、すぐに事業を始められるとは限りません。

建物の用途や設備、地域の規制、必要な許認可などを事前に確認することが重要です。

行政書士は、こうした許認可について、必要な手続きの確認や申請書類の作成などをサポートできます。

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5．空き家に関する契約書の作成もできる

空き家を活用する場合には、さまざまな契約が必要になることがあります。

行政書士は、権利義務に関する書類として、各種契約書の作成や相談を業務として扱っています。(日本行政書士会)

例えば、

• 使用貸借に関する契約書
• 賃貸借に関する契約書
• 空き家管理に関する契約書
• 業務委託契約書
• その他の各種契約書

などです。

ただし、契約をめぐって当事者間に紛争が発生している場合、行政書士が相手方と交渉することはできません。

紛争が発生している場合は、弁護士への相談が必要です。

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6．行政書士ができないこと

空き家問題について、行政書士が何でも対応できるわけではありません。

ここは非常に重要なポイントです。

① 相続登記・不動産登記

相続した空き家については、相続登記が必要になる場合があります。

しかし、不動産の登記申請は行政書士の業務ではありません。

登記については司法書士に相談する必要があります。

行政書士が相続関係を整理したうえで、必要に応じて司法書士へつなぐという連携が考えられます。

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② 法律紛争の代理・交渉

例えば、

「兄弟間で空き家の所有権について争っている」

「遺産分割について話し合いがまとまらない」

「相手方に損害賠償を請求したい」

など、法律上の紛争が発生している場合があります。

このような紛争について、行政書士が依頼者の代理人として相手方と交渉することはできません。

この場合は弁護士への相談が必要です。

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③ 税務申告・税務相談

空き家を相続した場合には、

• 相続税
• 所得税
• 譲渡所得
• 不動産売却に伴う税金

などの問題が関係することがあります。

税務申告や税務上の専門的な判断については、税理士への相談が必要です。

行政書士だけですべての税務問題に対応できるわけではありません。

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④ 不動産の売買・賃貸仲介

空き家を売却したい場合、

「買主を探す」

「売買を仲介する」

「価格査定を行う」

といった不動産仲介については、宅地建物取引業者の業務領域です。

行政書士が不動産売買の仲介業務を行うことはできません。

そのため、空き家の売却については不動産会社に相談する必要があります。

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7．空き家問題は一人の専門家ですべて解決するものではない

空き家問題では、複数の専門分野が関係することがあります。

そのため、

「一人の専門家ですべて解決してもらう」

と考えるよりも、

「問題ごとに適切な専門家につなぐ」

という考え方が重要です。

専門家の役割

お困りごと・作業内容	主な相談先	行政書士の関わり方
相続人の調査・相続関係の整理	行政書士	戸籍等の収集・相続関係の整理をサポート
遺産分割協議書の作成	行政書士	合意した内容を文書化
空き家活用の許認可・行政手続き	行政書士	必要な許認可の確認・申請をサポート
相続登記・不動産登記	司法書士	必要に応じて司法書士へつなぐ
相続人間の法律紛争・交渉	弁護士	紛争発生時は弁護士へ相談
相続税・譲渡所得などの税務	税理士	税理士への相談を案内
空き家の売買・賃貸仲介	宅地建物取引業者	不動産会社への相談を案内

行政書士の役割は、すべてを一人で処理することではありません。

自分が対応できる部分を適切に処理し、他の専門家が必要な部分については適切な専門家につなぐ。

このような連携によって、空き家問題を整理していくことができます。

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8．行政書士に相談するメリット

メリット1　「何から始めればいいか」を整理できる

空き家について、

「売った方がいいのか」

「貸した方がいいのか」

「解体した方がいいのか」

「そのまま管理した方がいいのか」

分からないことも多いでしょう。

行政書士に相談することで、現在の状況を整理し、必要な手続きや今後の選択肢を確認するきっかけになります。

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メリット2　相続と行政手続きをまとめて考えられる

空き家問題では、相続と行政手続きが同時に発生することがあります。

相続関係を整理したうえで、

「行政への手続きが必要なのか」

「登記が必要なのか」

「不動産会社に相談するべきなのか」

「税理士に相談するべきなのか」

を整理できます。

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メリット3　空き家活用に必要な許認可を早めに確認できる

空き家を事業に利用する場合、事業開始後ではなく、事業を始める前に許認可を確認することが重要です。

行政書士に相談することで、予定している事業にどのような行政手続きが関係するのかを確認できます。

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メリット4　必要に応じて他の専門家へつなげられる

空き家問題では、行政書士だけでは対応できない問題が出てくることがあります。

その場合、

• 司法書士
• 弁護士
• 税理士
• 不動産会社
• 建築士

など、必要な専門家への相談を検討します。

「どこに相談すればいいのか分からない」という方にとって、専門家への橋渡しを含めて相談できることは大きなメリットです。

※実際に他士業・事業者を紹介・あっせんする場合は、法令や各専門職の規程等に沿って適切に行う必要があります。

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9．空き家問題でよくある失敗・注意点

失敗1　相続関係を整理しないまま空き家を処分しようとする

「実家だから自分が売ればいい」と考えてしまうケースです。

しかし、相続人が複数いる場合などには、誰がどのような権限を持っているのかを確認する必要があります。

まずは相続関係を整理しましょう。

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失敗2　空き家を長期間放置する

「いつか考えよう」と先送りすると、建物の老朽化や管理上の問題が進む可能性があります。

空家法では、管理不全空家等や特定空家等に対する措置が設けられています。(国土交通省)

早い段階で、

「売却」「賃貸」「活用」「解体」「適切な管理」

などの方向性を検討することが重要です。

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失敗3　いきなり解体する

「誰も住まないから、とりあえず壊そう」

と考えるのはおすすめできません。

解体後の土地利用、費用、税務、不動産価値、自治体の制度などを確認したうえで判断することが大切です。

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失敗4　事業を始めてから許認可を調べる

「空き家があるから飲食店を始めよう」

「民泊にしよう」

と先に決めてしまうと、後から用途や設備、許認可などの問題が判明する可能性があります。

空き家を活用する場合は、事業計画と許認可を早い段階で確認しましょう。

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失敗5　家族間の合意を口約束だけで済ませる

「長男が管理する」

「売却したら兄弟で分ける」

などの重要な合意は、必要に応じて書面化することを検討しましょう。

後から認識の違いが生じることを防ぐためにも、合意内容を明確にしておくことが重要です。

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失敗6　行政書士だけですべて解決できると思う

行政書士には対応できる業務と対応できない業務があります。

登記なら司法書士、法律紛争なら弁護士、税務なら税理士、不動産売買なら宅地建物取引業者というように、適切な専門家を使い分けることが重要です。

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10．空き家問題を行政書士に相談する前のチェックリスト

相談する前に、次の項目を確認しておくとスムーズです。

所有・相続について

□ 空き家の所有者は誰か分かっている
□ 相続が発生しているか確認した
□ 相続人が誰なのか分かっている
□ 遺産分割協議が済んでいる
□ 遺産分割協議書がある
□ 相続登記の状況を確認している

空き家の状態について

□ 建物の状態を確認している
□ 土地・建物の所在地を確認している
□ 固定資産税の状況を確認している
□ 現在誰が管理しているか確認している
□ 近隣から苦情などがないか確認している
□ 自治体から通知などが届いていないか確認している

今後の利用について

□ 売却を検討している
□ 賃貸を検討している
□ 解体を検討している
□ 自分で利用する予定がある
□ 事業用として活用したい
□ 空き家をそのまま維持する予定である

専門家について

□ 行政への手続きが必要か確認したい
□ 相続関係を整理したい
□ 許認可が必要か確認したい
□ 登記について相談したい
□ 税金について相談したい
□ 売却について相談したい
□ 法律上のトラブルがある

一つでも当てはまる場合は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

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11．まとめ｜空き家問題は行政書士に相談できる

空き家問題は、単に「売る」「貸す」「壊す」というだけの問題ではありません。

相続、所有関係、行政手続き、契約、許認可、不動産、登記、税務など、さまざまな問題が関係します。

行政書士は、

• 相続関係の調査・整理
• 遺産分割協議書などの書類作成
• 官公署への提出書類の作成
• 行政手続きに関する相談
• 空き家活用に必要な許認可の確認・申請
• 各種契約書の作成
• 他の専門家に相談すべき問題の整理

などをサポートできます。

一方で、

• 不動産登記 → 司法書士
• 法律紛争・交渉 → 弁護士
• 税務申告・税務相談 → 税理士
• 不動産売買・仲介 → 宅地建物取引業者

というように、それぞれ専門分野があります。

だからこそ、空き家問題では、

「どこに相談すればいいのか分からない」という段階で行政書士に相談する

という方法があります。

行政書士を入口として現在の状況を整理し、行政書士で対応できる部分は対応し、それ以外については必要な専門家につなぐ。

このように、それぞれの専門家が役割を分担することで、空き家問題を一つずつ整理していくことができます。

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12．空き家問題でお困りなら、まずはご相談ください

「実家が空き家になったけれど、何から始めればいいのか分からない」

「相続した空き家をどうすればいいのか悩んでいる」

「兄弟で空き家をどうするか話し合っている」

「空き家を売却する前に、相続関係を整理したい」

「空き家を活用して事業を始めたい」

「どんな許可や手続きが必要なのか分からない」

このようなお悩みはありませんか？

空き家問題は、早い段階で状況を整理することが大切です。

当事務所では、空き家に関するご相談について、まず現在の状況を確認し、

「何をする必要があるのか」

「行政書士で対応できるのか」

「他の専門家に相談した方がよいのか」

を整理します。

行政書士で対応できる業務については、必要な書類の作成や行政手続きをサポートします。

また、司法書士・弁護士・税理士・不動産業者など、他の専門家の対応が必要な場合には、それぞれの専門分野を踏まえて相談先を検討します。

「空き家について何から始めればいいのか分からない」という方も、まずはお気軽にご相談ください。