「空き家や自宅を利用して民泊を始めたい」

「民泊には旅館業の許可が必要なの？」

「住宅宿泊事業と旅館業許可は何が違う？」

このように、民泊を始めようとすると、さまざまな制度が出てきて分かりにくいと感じる方も多いのではないでしょうか。

実は、一般に「民泊」と呼ばれているものには、主に次の3つの制度があります。

• 旅館業法に基づく営業許可
• 住宅宿泊事業法に基づく届出
• 国家戦略特区法に基づく特区民泊の認定

「民泊」という言葉自体は法律上の一つの制度を指すものではなく、住宅の全部または一部を活用して宿泊サービスを提供する形態を一般に「民泊」と呼んでいます。

同じ「民泊」でも、営業日数や対象地域、必要な手続きなどが異なります。

この記事では、鹿児島で民泊を始めたい方に向けて、それぞれの制度の違いや、始める前に確認しておきたいポイントを分かりやすく解説します。

1．そもそも「民泊」とは？

「民泊」という言葉はよく使われていますが、法律上、「民泊」という一つの制度があるわけではありません。

一般的には、戸建住宅やマンションなどの住宅の全部または一部を利用して、旅行者などに宿泊サービスを提供することを「民泊」と呼んでいます。

つまり、

「民泊をしたい」＝「どの法律・制度で営業するのかを確認する」

というところから始める必要があります。

現在、民泊を行う場合に検討される主な制度は、次の3つです。

1. 旅館業法
2. 住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）
3. 特区民泊（国家戦略特区法）

厚生労働省も、民泊を実施する場合には、旅館業法上の許可、住宅宿泊事業法の届出、国家戦略特区法上の認定など、制度に応じた手続きが必要と案内しています。

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2．3つの民泊制度の違い

まずは、それぞれの制度の大まかな違いを確認しましょう。

項目	旅館業法	住宅宿泊事業法	特区民泊
手続き	許可	届出	認定
営業日数	制度上の年間180日制限なし	年間180日以内	条例で定める最低宿泊日数以上
対象地域	全国	全国	国家戦略特区のうち、条例で実施可能とされた地域
主な特徴	日数制限を受けず宿泊営業が可能	住宅を活用した宿泊事業	特区内で一定の条件のもと営業
主な注意点	建築・消防・衛生などの確認が必要	180日制限や自治体条例に注意	実施地域や最低宿泊日数などの確認が必要

住宅宿泊事業法による民泊は年間180日以内、旅館業法による営業には住宅宿泊事業法のような年間180日の上限はありません。また、特区民泊には最低宿泊日数などの条件があります。

ただし、実際に利用できる制度は、物件の所在地や建物の状況、自治体の条例などによって変わります。

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3．旅館業法による民泊とは？

旅館業法による民泊では、原則として行政庁から営業許可を受ける必要があります。

旅館業法では、旅館業を、

• 旅館・ホテル営業
• 簡易宿所営業
• 下宿営業

の3種類に分類しています。

住宅を活用した民泊では、簡易宿所営業の許可を取得して営業するケースがあります。

旅館業法の特徴は「年間180日の上限がない」こと

住宅宿泊事業法では、年間180日以内という営業日数の制限があります。

一方、旅館業法による営業には、この住宅宿泊事業法上の年間180日の上限はありません。

そのため、

「年間を通して宿泊サービスを提供したい」

という事業計画の場合には、旅館業法による営業許可を検討することになります。

ただし、許可を取得するためには、施設が関係する法令や基準を満たしているかを確認する必要があります。

例えば、

• 旅館業法上の構造設備基準
• 建築基準法
• 消防法
• 自治体の条例
• その他の関係法令

などについて確認が必要になる場合があります。

鹿児島市も、旅館業法に基づく民泊については、建築基準法上の用途や用途地域などを事前に確認する必要があると案内しています。

また、賃貸物件を利用する場合には、賃貸借契約上、旅館業として利用できるかどうかも確認しておきましょう。

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4．住宅宿泊事業法による民泊とは？

住宅宿泊事業法、いわゆる「民泊新法」に基づく民泊です。

一定の要件を満たす住宅について、行政庁へ届出をすることで住宅宿泊事業を行うことができます。

旅館業法の「許可」とは異なり、住宅宿泊事業法では「届出」という手続きになります。

最大の特徴は「年間180日以内」の制限

住宅宿泊事業法では、宿泊させる日数が年間180日を超えないことが制度上の要件となっています。

例えば、

• 「自宅を利用して、休日などを中心に民泊をしたい」
• 「空き家を活用して、年間の一部の期間だけ民泊をしたい」

といった事業計画では、住宅宿泊事業法による民泊が検討されることがあります。

ただし、

「住宅宿泊事業なら180日間、どの地域でも自由に営業できる」という意味ではありません。

自治体の条例によって、営業できる区域や期間がさらに制限される場合があります。

そのため、物件所在地の自治体の条例を事前に確認することが重要です。

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5．特区民泊とは？

特区民泊は、国家戦略特区において、一定の条件のもとで認定を受けて行う民泊制度です。

旅館業法の「許可」や住宅宿泊事業法の「届出」とは異なり、国家戦略特別区域法に基づく認定を受ける制度です。

特区民泊は全国どこでも利用できる制度ではありません。

国家戦略特区に指定された地域のうち、自治体が条例などで実施できる区域・条件を定めている場合に利用できます。

また、特区民泊では、制度上、2泊3日以上の滞在が条件となっています。

そのため、

「自分の物件所在地で特区民泊を利用できるのか」

を最初に確認する必要があります。

なお、鹿児島市が現在案内している民泊制度は、旅館業法による許可と住宅宿泊事業法による届出です。鹿児島で民泊を検討する場合、まずは物件所在地の自治体・県の制度を確認することが重要です。

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6．結局、どの民泊制度を選べばいい？

「どの制度が一番いいか」と一律に決めることはできません。

物件の所在地、建物の状況、所有・賃貸の別、希望する営業日数などによって、検討すべき制度が変わるからです。

例えば、

年間を通して宿泊営業をしたい

→ 旅館業法による営業許可

を検討します。

年間180日以内で住宅を活用して民泊をしたい

→ 住宅宿泊事業法による届出

を検討します。

国家戦略特区の対象地域で、特区民泊の条件に合う営業をしたい

→ 特区民泊の認定

を検討します。

ただし、重要なのは、

「希望する制度」ではなく、「その物件で希望する営業が可能なのか」

を確認することです。

物件を購入したり、大規模な改修工事を行ったりする前に、制度上の問題がないか確認しておくことが重要です。

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7．民泊を始める前に確認したい5つのポイント

制度を選ぶだけでは、民泊を始めることはできません。

事前に、次の5つについて確認しておきましょう。

① その地域・エリアで民泊ができるか

用途地域や自治体の条例などによって、営業に制限がかかる場合があります。

特に重要なのが、物件を購入・改修する前に確認することです。

鹿児島市では、旅館・ホテルについて用途地域による建築上の制限があり、民泊の計画では建築基準法上の用途などを事前に確認するよう案内されています。

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② 建物を民泊に利用できるか

「住宅だから、そのまま民泊に利用できる」とは限りません。

旅館業法による営業では、建築基準法や消防法などとの関係も確認する必要があります。

鹿児島市も、民泊の計画では建築基準法上の用途や建物の性能などを事前に確認することを案内しています。

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③ 賃貸・マンションの場合は契約や規約を確認する

賃貸物件を利用する場合には、

• 民泊として利用できるか
• 転貸が認められているか
• 所有者の承諾があるか

などを確認する必要があります。

マンションの場合には、さらに管理規約などで民泊が禁止されていないかも確認しておきましょう。

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④ 近隣住民への配慮とルール作り

民泊では、宿泊者の出入り、騒音、ゴミ出しなどが近隣トラブルにつながる可能性があります。

そのため、

• ゴミ出しのルール
• 騒音対策
• 鍵の管理
• 緊急時の連絡体制
• 宿泊者へのルール周知

などを事前に考えておくことが大切です。

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⑤ 無許可営業に注意する

「週末だけなら大丈夫」

「清掃代として料金をもらうだけなら大丈夫」

と考えるのは危険です。

厚生労働省は、「宿泊料」という名称でなくても、実質的に部屋や寝具の使用料などに当たるものは宿泊料として扱われる場合があると説明しています。

また、必要な許可・届出・認定を受けずに行う民泊は、違法民泊となる可能性があります。

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8．鹿児島で民泊を始めたい方へ

鹿児島で民泊を始める場合も、

「民泊＝住宅宿泊事業」

と最初から決めるのではなく、物件の所在地や建物、希望する営業日数などを確認したうえで、どの制度が利用できるのかを検討することが大切です。

特に、

• 自治体の条例
• 用途地域
• 建築基準法
• 消防法
• 旅館業法
• 住宅宿泊事業法
• 建物の管理規約・賃貸借契約

など、確認すべき事項は複数あります。

鹿児島市も、民泊について旅館業法による許可と住宅宿泊事業法による届出を案内するとともに、建築基準法上の用途地域などについて事前確認を求めています。

そのため、

「届出を1枚出せば終わり」

という単純な手続きではないことを理解しておきましょう。

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9．民泊の許可・届出で迷ったら行政書士へご相談ください

次のようなことでお悩みではありませんか？

• 「自分の物件で民泊ができるのか分からない」
• 「旅館業許可と住宅宿泊事業のどちらを検討すればいいのか分からない」
• 「鹿児島で民泊を始めたいが、最初に何を確認すればいいのか分からない」
• 「必要な許可・届出や書類が分からない」

このような場合は、物件の購入や改修を進める前に、一度専門家へ相談することをおすすめします。

行政書士は、民泊に関する許可・届出手続きや必要書類の作成などをサポートできます。

また、民泊では建築や消防など、行政書士だけでは判断できない専門分野の確認が必要になる場合もあります。

そのため、まずは、

「どの制度を利用すれば、希望する民泊営業ができるのか」

を整理することから始めるとよいでしょう。

鹿児島県内で民泊事業を検討されている方、旅館業許可や住宅宿泊事業の届出についてお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

物件の状況や営業方法を確認しながら、必要な手続きについて一緒に整理していきます。