「鹿児島に空き家を持っているけれど、民泊として活用できないだろうか？」

「相続した実家を民泊にするには、どんな許可や届出が必要なの？」

「住宅宿泊事業の届出だけで民泊を始められるの？」

鹿児島県内でも、相続した実家や使っていない空き家を、民泊などの宿泊施設として活用することを検討する方がいます。

ただし、空き家だからといって、そのまま宿泊施設として営業できるわけではありません。

宿泊料を受け取って人を宿泊させる場合は、原則として、住宅宿泊事業法に基づく届出または旅館業法に基づく許可など、法律に基づいた手続きが必要です。鹿児島県も、宿泊料を受けて人を宿泊させる場合には、これらの手続きが必要と案内しています。

さらに、建物の用途地域、建築基準法、消防設備、衛生面なども確認しなければなりません。

この記事では、鹿児島で空き家を民泊として活用する場合に、

• どのような方法があるのか
• 住宅宿泊事業と旅館業はどう違うのか
• 空き家なら住宅宿泊事業ができるのか
• 何を確認してからリフォームすればよいのか
• どのような手続きが必要なのか

について、行政書士の視点から分かりやすく解説します。

1．鹿児島の空き家は民泊にできる？

空き家を民泊として活用することは可能です。

ただし、「空き家を持っている＝すぐに民泊を始められる」というわけではありません。

宿泊料を受け取って人を宿泊させる場合、法律上の手続きが必要になります。

鹿児島県では、主に次の方法が考えられます。

• 住宅宿泊事業法に基づく届出
• 旅館業法に基づく許可

どちらを選択するかによって、営業できる日数や必要な設備、確認すべき事項などが変わります。

そのため、空き家を民泊にする場合は、まず、

「どの制度を利用するのが適しているのか」

を検討することがスタートラインになります。

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2．空き家を民泊にする主な2つの方法

鹿児島で空き家を宿泊施設として活用する場合、代表的な方法は次の2つです。

方法	手続き	営業日数	主な特徴
住宅宿泊事業	届出	年間180日以内	比較的利用しやすい一方、営業日数に制限がある
旅館業（主に簡易宿所）	許可	180日の制限なし	年間を通じた営業が可能だが、設備・建築等の確認が必要

住宅宿泊事業は年間180日を超えて営業することができません。鹿児島県も、180日を超えて営業する場合は旅館業法の許可が必要と案内しています。

一方、旅館業については、住宅宿泊事業のような年間180日の上限はありません。

そのため、

「年間の一部だけ民泊として利用したい」

のか、

「年間を通して宿泊施設として営業したい」

のかによって、検討する制度が変わってきます。

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3．住宅宿泊事業法による民泊とは？

住宅宿泊事業法、いわゆる「民泊新法」に基づいて民泊を行う方法です。

この場合、旅館業の営業許可を取得するのではなく、都道府県知事等に届出を行います。

住宅宿泊事業には、最大の注意点があります。

それが、

「年間180日以内」

という営業日数の上限です。

住宅宿泊事業法では、宿泊させる日数が1年間で180日を超えないものを住宅宿泊事業としています。

したがって、

• 副業として民泊をしたい
• 季節限定で営業したい
• 自分でも利用しながら空き家を活用したい

といった場合には、住宅宿泊事業が選択肢になります。

一方、

• できるだけ年間を通して営業したい
• 空き家を本格的な宿泊施設として活用したい

という場合には、旅館業の許可を検討することになります。

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4．【重要】空き家なら必ず住宅宿泊事業ができるわけではない

空き家を民泊にする場合、ここは特に注意が必要です。

住宅宿泊事業法の対象となる「住宅」は、単に建物が住宅の形をしていればよいわけではありません。

住宅宿泊事業の対象となる住宅には、

• 台所
• 浴室
• 便所
• 洗面設備

などの設備要件があり、さらに一定の居住要件を満たす必要があります。

居住要件としては、主に次のような住宅が対象となります。

① 現に人の生活の本拠として使用されている家屋

現在、実際に生活の本拠として使用している住宅です。

② 入居者の募集が行われている家屋

売却または賃貸などの形態で、入居者を募集している住宅です。

③ 随時居住の用に供されている家屋

別荘やセカンドハウスなど、生活の本拠ではないものの、所有者等が実際に居住に利用している住宅です。

国のガイドラインでは、少なくとも年1回以上使用している既存の家屋が対象となり得るとされ、相続した空き家を将来的に居住する予定で所有しているケースなども具体例として挙げられています。

したがって、

「空き家だから住宅宿泊事業はできない」

とも、

「昔は住宅だったから住宅宿泊事業ができる」

とも一概にはいえません。

その空き家が、住宅宿泊事業法上の「住宅」に該当するかを、実際の使用状況などから確認することが重要です。

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5．年間180日を超えて営業したいなら「旅館業許可」

空き家を年間を通して宿泊施設として活用したい場合には、旅館業法による許可を検討します。

民泊では、簡易宿所営業として許可を取得するケースがあります。

旅館業の許可を取得すれば、住宅宿泊事業のような年間180日の営業日数制限はありません。

ただし、住宅宿泊事業よりも確認すべき事項が多くなります。

例えば、

• 建物の構造・設備
• 客室等に関する基準
• 用途地域
• 建築基準法上の扱い
• 消防設備
• 衛生面
• 保健所への申請

などです。

そのため、「年間180日を超えて営業できるから旅館業にする」だけではなく、実際にその空き家で許可を取得できるかを事前に確認することが重要です。

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6．鹿児島で空き家を民泊にする前に確認したい6つのポイント

申請書を作成する前に、まず「その空き家で民泊ができるのか」を確認しましょう。

特に重要なのが次の6点です。

① 建物の所在地

まず、空き家がどこにあるのかを確認します。

鹿児島市なのか、それ以外の市町村なのかによって、相談先や確認すべき条例・地域ルールなどが異なる場合があります。

住宅宿泊事業については、鹿児島県が届出先や手続きを案内しています。なお、鹿児島市は保健所設置市であるため、旅館業に関する対応は鹿児島市が行います。

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② 用途地域

旅館業を検討する場合、用途地域の確認は非常に重要です。

鹿児島市では、用途地域によってホテル・旅館の建築可否に制限があります。鹿児島市の用途地域による建築物の用途制限でも、ホテル・旅館について地域ごとの制限が示されています。

そのため、

「空き家があるから旅館業の許可を取ればよい」

と考えるのではなく、まずその場所で予定している営業形態が可能なのかを確認する必要があります。

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③ 建築基準法への適合

古い空き家の場合には、建築関係の確認も重要です。

例えば、

• 過去に増築・改築されていないか
• 建築確認関係の書類が残っているか
• 現在の建物の状態に問題がないか
• 用途変更に関する手続きが必要にならないか

などを確認します。

鹿児島市も、民泊を始める場合には建築基準法上の確認が必要となることを案内しています。

建築関係については、必要に応じて建築士などの専門家にも相談しましょう。

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④ 消防設備

宿泊施設として使用する場合、消防関係の確認も必要です。

建物の構造や規模、営業形態などによって、必要な消防設備が異なる場合があります。

そのため、

リフォーム工事を始める前に、管轄の消防署へ相談する

ことが重要です。

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⑤ 水回り・衛生設備

長期間使用していなかった空き家では、

• 給水管
• 排水管
• トイレ
• 浴室
• 洗面設備
• 換気設備

などに問題がないか確認しておきましょう。

住宅宿泊事業では、台所・浴室・便所・洗面設備などが「住宅」の設備要件となっています。

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⑥ 所有権・相続関係

空き家を民泊にする場合、所有関係も確認しておきましょう。

例えば、

• 相続したが相続登記が済んでいない
• 兄弟などとの共有名義になっている
• 所有者と実際に民泊を運営する人が異なる

といったケースです。

民泊の許可・届出とは別の問題ですが、誰がその建物を使用して事業を行うのかを整理しておくことが大切です。

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7．鹿児島県で住宅宿泊事業を始める場合

住宅宿泊事業を行う場合は、都道府県知事等への届出が必要です。

鹿児島県では、原則として「民泊制度運営システム」から届出を行うこととされています。やむを得ない事情がある場合には、届出書と添付書類を提出する方法も案内されています。

ただし、

「届出を出せば終わり」ではありません。

営業開始後も、

• 宿泊者の衛生確保
• 宿泊者の安全確保
• 宿泊者名簿の作成・保存
• 周辺地域への悪影響防止のための説明
• 苦情への対応
• 標識の掲示
• 2か月ごとの定期報告

などの義務があります。

また、一定の場合には住宅宿泊管理業者への業務委託が必要になります。

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8．鹿児島市で旅館業の許可を取得する場合

鹿児島市内で旅館業を営業する場合は、鹿児島市の保健所が窓口となります。

一般的には、

事前相談 → 必要な改修・設備整備 → 許可申請 → 施設の確認・検査 → 許可

という流れで進めます。

鹿児島市の旅館業許可申請手数料は、現在23,000円です。

ただし、これは行政に支払う申請手数料です。

実際には、

• リフォーム費用
• 消防設備工事費
• 建築関係の費用
• 設備費
• 行政書士報酬

などが別途必要になる場合があります。

そのため、許可申請だけでなく、営業開始までに必要となる総費用を考えて事業計画を立てることが大切です。

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9．空き家を民泊にするときによくある失敗・注意点

「空き家だから民泊新法で簡単にできる」と考える

住宅宿泊事業には「住宅」の要件があります。

長期間利用していない空き家であっても、一定の居住実態があれば対象となる場合がありますが、居住利用の実態がない民泊専用物件などは対象になりません。

まず、その空き家が住宅宿泊事業法上の「住宅」に該当するかを確認しましょう。

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「とりあえず先にリフォームする」

これは注意が必要です。

先に大規模なリフォームを行った後で、

• 用途地域の制限が分かった
• 消防設備の追加が必要になった
• 建築関係の対応が必要になった
• 当初の計画を変更する必要が生じた

ということになる可能性があります。

先に法令上の条件を確認し、その後に必要な改修内容を決める

という順番がおすすめです。

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「180日制限を知らずに住宅宿泊事業を始める」

住宅宿泊事業には年間180日の上限があります。

「民泊だから365日営業できる」と考えて事業計画を立てると、想定していた収益が得られない可能性があります。

年間を通して営業したい場合には、旅館業許可も含めて検討しましょう。

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10．鹿児島の空き家を民泊にする手続きの流れ

大まかな流れは次のとおりです。

STEP1　空き家の現状を確認する

所在地、所有者、建物の状態、現在の使用状況などを整理します。

↓

STEP2　営業方法を検討する

住宅宿泊事業（届出）なのか、旅館業（許可）なのかを検討します。

↓

STEP3　法令上の制限を確認する

用途地域、建築基準法、消防法、衛生面などを確認します。

↓

STEP4　必要な改修内容と費用を確認する

必要な設備や改修内容を確認し、工事費用などを見積もります。

↓

STEP5　申請・届出を行う

住宅宿泊事業なら届出、旅館業なら許可申請を行います。

↓

STEP6　必要な検査・手続きを経て営業開始

必要な手続きが完了した後、法令を守って民泊を営業します。

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11．行政書士に相談するメリット

空き家の民泊化では、単に申請書を作成するだけではなく、

「この空き家で、どのような民泊ができるのか」

を最初に整理することが重要です。

行政書士に相談することで、例えば、

• 住宅宿泊事業と旅館業のどちらを検討すべきか整理する
• 必要な行政手続きを確認する
• 保健所など行政窓口への相談・申請をサポートする
• 必要書類を整理・作成する
• 建築士や消防設備業者など、他の専門家への相談が必要な部分を整理する

といったサポートが可能です。

特に、

「まだリフォームしていないけれど、この空き家で民泊ができるか知りたい」

という段階で相談することには意味があります。

先に法令上の条件を確認することで、不要な工事や計画変更を避けられる可能性があるからです。

なお、建築基準法に関する専門的な判断や設計、消防設備工事などは、それぞれの専門家との連携が必要になります。

行政書士だけですべての分野を判断するのではなく、必要に応じて関係する専門家と連携して進めることが重要です。

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12．まとめ｜鹿児島の空き家を民泊にするなら、まず「できるか」を確認

鹿児島の空き家を民泊として活用する場合、まず考えるべきなのは、

「どのような制度を利用できるのか」

ということです。

主な選択肢は、

• 住宅宿泊事業（届出）
• 旅館業（許可）

の2つです。

住宅宿泊事業は年間180日以内という制限があります。一方、旅館業には住宅宿泊事業のような180日の上限はありませんが、建物・用途地域・消防・衛生などについて、より幅広い確認が必要になります。

また、空き家の場合には、

「空き家なら住宅宿泊事業ができる」

とは限りません。

住宅宿泊事業法上の「住宅」に該当するか、実際の使用状況や設備などを確認する必要があります。

そして、何より重要なのが、

「先にリフォームするのではなく、先に民泊として利用できる物件なのかを確認する」

ことです。

「相続した実家を民泊にしたい」

「鹿児島の空き家を宿泊施設として活用したい」

「住宅宿泊事業と旅館業のどちらがよいのか分からない」

「リフォームを始める前に必要な手続きを確認したい」

このような場合は、まず現在の建物の状況と、どのような営業をしたいのかを整理してみてください。

当事務所では、鹿児島で空き家を民泊として活用したい方について、物件の状況や希望する営業形態を確認し、必要となる行政手続きや関係機関への確認事項を整理するところからサポートしています。

「この空き家で民泊を始められるのか？」

という段階でもご相談いただけます。

民泊を始める前に、まずはお気軽にご相談ください。