「農地に家を建てたい」

「農地を駐車場や資材置場にしたい」

「農地を購入して事業用地として利用したい」

このような場合、「農地転用」の手続きについて調べる方が多いのではないでしょうか。

しかし、農地を農業以外の用途に利用する場合には、農地転用だけでなく「農業振興地域制度」についても確認する必要があります。

特に注意したいのが、その土地が**「農用地区域」**に指定されている場合です。

農用地区域内の土地を農業以外の目的で利用する場合には、農用地区域から除外するための**「農振除外」**を検討する必要があります。

そして、

農振除外と農地転用は、別の制度・手続きです。

そのため、

「農地転用の許可を取れば、すぐに家を建てられる」

とは限りません。

この記事では、鹿児島県内で農地の利用変更を検討している方に向けて、

• 農業振興地域と農用地区域の違い
• 農振除外とは何か
• 農振除外と農地転用の違い
• 農振除外が認められるための主な要件
• 地域計画との関係
• 土地購入前に確認しておきたいこと
• 農振除外でよくある注意点

について、行政書士の視点から分かりやすく解説します。

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1．農地に家を建てたいとき、まず何を確認すればいい？

農地を住宅、駐車場、資材置場などに利用したい場合は、いきなり農地転用の申請を考えるのではなく、まず「その土地がどの区域に入っているのか」を確認することが重要です。

特に確認したいのが、

「その土地は農用地区域に入っているのか？」

という点です。

農業振興地域制度では、農業の振興を図る必要がある地域について、都道府県が農業振興地域を指定します。

その後、市町村が農業振興地域整備計画を定め、その計画の中で農業上の利用を確保すべき土地として「農用地区域」を定めます。

イメージすると、

農業振興地域

↓

市町村が農業振興地域整備計画を策定

↓

その計画の中で農用地区域を指定

という関係です。

農用地区域内の土地については、農用地等としての利用を確保するため、農地転用や開発行為などに厳しい制限があります。

そのため、農地を農業以外の用途に利用したい場合は、まず農用地区域に入っているかどうかを確認することから始めましょう。

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2．「農業振興地域」と「農用地区域」は違います

ここは非常に重要なポイントです。

「この土地は農振地域に入っています」と言われても、必ずしもその土地が「農用地区域」に指定されているとは限りません。

大まかに整理すると、次のようになります。

区分	内容
農業振興地域	農業の振興を図る必要がある地域
農用地区域	農業振興地域内で、農業上の利用を確保すべき土地
農用地区域外	農業振興地域内でも、農用地区域には指定されていない土地

農用地区域は、農業上の利用を確保すべき土地として、市町村の農業振興地域整備計画に定められています。

そのため、

「農振地域かどうか」だけではなく、「農用地区域に入っているか」まで確認することが重要です。

なお、農用地区域外であれば農振除外が不要になる場合がありますが、農地である限り、農地転用の規制がなくなるわけではありません。

農用地区域外の農地についても、農地法による農地転用許可等の確認が必要です。

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3．農振除外とは何？

農振除外とは、簡単にいうと、

農用地区域に指定されている土地を、農用地区域から外すための農業振興地域整備計画の変更手続き

です。

例えば、農用地区域内の農地について、

• 住宅を建てたい
• 店舗を建てたい
• 事業所を建てたい
• 駐車場にしたい
• 資材置場にしたい
• 太陽光発電施設を設置したい

など、農業以外の用途で利用したい場合に問題になります。

農用地区域内の土地は、農用地利用計画で指定された用途以外への利用が原則として認められていません。

そのため、農業以外の用途に利用する必要がある場合には、農用地区域からの除外を検討することになります。

ただし、

「農振除外を申請すれば必ず除外される」わけではありません。

農振法に定められた要件を満たす必要があります。

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4．農振除外と農地転用はどう違う？

農地を住宅や駐車場などに利用するとき、特に混同されやすいのが「農振除外」と「農地転用」です。

この2つは別の制度です。

農振除外

農用地区域から土地を外すことができるか

を検討する手続きです。

農地転用

農地を農地以外の用途に変更できるか

を農地法に基づいて確認する手続きです。

例えば、農用地区域内の農地に住宅を建てる場合には、農用地区域からの除外が必要となった上で、農地転用についても確認することになります。

農林水産省も、農用地区域からの除外が必要な場合には、農用地利用計画を変更した上で農地法による転用許可を得る必要があるとしています。

手続きの順番にも注意

一般的には、

① 農用地区域に入っているか確認

↓

② 農振除外の可能性を確認

↓

③ 農用地利用計画の変更手続き

↓

④ 農地転用の手続き

↓

⑤ その他必要な許可・届出

という流れで検討します。

ただし、具体的な申請方法や関係機関との調整方法は、土地の所在地や自治体の運用によって異なる場合があります。

そのため、実際に計画を進める場合には、農地の所在地を管轄する市町村の担当課や農業委員会などに事前確認することが重要です。

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5．農振除外は申請すれば必ず認められる？

いいえ。農振除外は、土地所有者が希望すれば自由に認められるものではありません。

農用地区域からの除外については、農振法に定められた要件をすべて満たす必要があります。農林水産省が示している主な要件は次の6つです。

① 農用地区域以外に代替できる土地がないこと

計画している住宅、駐車場、資材置場などについて、農用地区域以外の土地を利用できないかが検討されます。

そのため、

「なぜ、この土地でなければならないのか」

という点が重要になります。

単に、

「所有している土地だから」

「この土地を使いたいから」

という理由だけでは、十分とはいえない場合があります。

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② 地域計画の達成に支障を及ぼすおそれがないこと

現在の農振除外で特に重要なのが、地域計画との関係です。

地域計画は、地域の農地を将来どのように利用していくのかを地域で考え、農地の利用を計画的に進めるための仕組みです。農林水産省も2026年に地域計画変更マニュアルを更新しています。

農振除外によって地域計画の達成に支障を及ぼすおそれがないことが求められるため、

「自分の土地だから自由に利用できる」

という考え方だけでは判断できません。

地域農業の将来計画との関係も確認する必要があります。

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③ 農業上の効率的・総合的な利用に支障がないこと

農振除外によって、周辺農地の利用や農作業に支障が生じないことも重要です。

例えば、

• 周辺農地への出入りが難しくなる
• 農作業に支障が生じる
• 農地が分断される
• 排水などに問題が生じる

といった場合には注意が必要です。

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④ 農地の利用集積に支障がないこと

効率的かつ安定的な農業経営を行う農業者への農地の利用集積に支障が生じないことも要件となっています。

農地を将来的にどのように利用していくのかという地域全体の視点が必要になります。

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⑤ 土地改良施設の機能に支障がないこと

農業用水路、排水路、農道などの土地改良施設の機能に支障を生じさせないことも必要です。

例えば、

• 雨水排水の方法
• 農業用水への影響
• 排水路への影響
• 農道の利用
• 車両の出入り

などについて確認が必要になる場合があります。

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⑥ 農業基盤整備事業完了後8年を経過していること

過去に土地改良事業などの農業基盤整備事業が行われた土地については、事業完了後の経過年数にも注意が必要です。

農振法上、農業基盤整備事業の工事が完了した年度の翌年度の初日から起算して8年を経過した土地であることが要件の一つとされています。

「土地改良事業をやったことがある」というだけで判断するのではなく、具体的な事業の内容や工事完了年度を確認することが重要です。

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6．農振除外では「地域計画」の確認も重要

農地を取り巻く制度を理解するうえで、現在重要になっているのが地域計画です。

地域計画では、地域の農地を将来どのように利用していくのかを地域で話し合い、農地の利用を計画的に進めていきます。

そのため、農振除外を検討する場合も、

「この土地だけを見れば問題ないか」

だけではなく、

「その土地を除外することで、地域計画の達成に支障が生じないか」

という視点が必要です。

特に農用地区域内の農地については、地域の農業政策との関係も含めて確認することが重要です。

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7．農振除外ができれば、すぐに工事を始められる？

いいえ。農振除外だけで工事を始められるわけではありません。

農振除外は、農用地区域から土地を外すための手続きです。

農地を住宅や駐車場、資材置場などに変更する場合には、その後に農地法による農地転用の手続きが必要になることがあります。

さらに、土地の場所や計画内容によっては、

• 都市計画法
• 建築基準法
• 開発許可
• 道路関係の規制
• 河川関係の規制
• 土地改良関係の手続き
• 景観関係の規制
• その他の条例

などについても確認が必要になる場合があります。

したがって、

「農振除外ができたから、あとは建物を建てるだけ」

とは考えないようにしましょう。

農振除外、農地転用、その他の関係法令をそれぞれ確認する必要があります。

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8．農地を購入する前に確認すること

農地を購入してから、

「ここに家を建てよう」

「駐車場として使おう」

「事業所を建てよう」

と考えている場合は、特に注意が必要です。

購入後に、

• 農用地区域に入っていた
• 農振除外が難しい
• 農地転用が難しい
• 地域計画との関係で問題がある
• 周辺農地への影響が問題になる
• 土地改良事業との関係で問題がある

と分かる可能性があります。

その場合、予定していた土地利用そのものを見直すことになる場合があります。

そのため、

農地を購入する前に、農振除外や農地転用の可能性を確認することが重要です。

また、農地の売買契約については、農地転用許可等が得られなかった場合の契約上の取扱いについて、契約条件を含めて専門家に確認しておくことも重要です。

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9．農振除外には時間に余裕を持って計画する

農振除外は、申請書を提出すればすぐに終わる手続きではありません。

農用地利用計画を変更するためには、関係機関との協議などが必要となります。

また、農林水産省の制度概要では、農用地利用計画の変更に際して、計画案の公告・縦覧や異議申出の期間が設けられています。さらに、市町村が変更を行う際には都道府県との協議・同意が関係します。

そのため、

「来月には工事を始めたい」

というような短いスケジュールでは対応できない可能性があります。

市町村によって受付時期や具体的な処理期間などが異なるため、土地利用の計画が決まった段階で、できるだけ早く担当窓口に確認しましょう。

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10．農振除外でよくある失敗・注意点

「農振地域＝農用地区域」と考えてしまう

農業振興地域と農用地区域は同じではありません。

まず、

その土地が農用地区域に入っているのか

を確認しましょう。

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農地転用だけを考えてしまう

農用地区域内の農地の場合、農振除外が必要になる可能性があります。

そのため、最初に農用地区域の確認をすることが重要です。

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「農振除外できるはず」と思い込む

農振除外には複数の要件があります。

特に、

• 代替地の有無
• 地域計画との関係
• 周辺農地への影響
• 農地の利用集積
• 土地改良施設への影響
• 農業基盤整備事業との関係

などを確認する必要があります。

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土地を購入してから確認する

購入後に農振除外や農地転用が難しいことが分かると、土地利用計画を変更しなければならない場合があります。

土地購入前の確認が重要です。

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工事予定から逆算していない

農振除外だけでなく、農地転用やその他の許可・届出が必要になる場合があります。

そのため、建築や事業開始の予定がある場合は、早めに全体のスケジュールを確認しましょう。

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11．農振除外・農地転用を考えるときの確認ポイント

農地を住宅や駐車場、資材置場などに利用したい場合は、次の点を確認してみましょう。

土地について

• 土地の所在地・地番
• 登記地目
• 現在の利用状況
• 農業振興地域に該当するか
• 農用地区域に該当するか
• 地域計画との関係

利用計画について

• 何のために土地を利用するのか
• 建物を建てるのか
• 建物の用途・規模
• 必要な土地面積
• 駐車場・資材置場の場合の具体的な利用方法
• 周辺農地への影響

農振除外について

• 農用地区域外に代替できる土地がないか
• 地域計画への影響
• 周辺農地への影響
• 農地の利用集積への影響
• 農業用水路・排水路・農道などへの影響
• 農業基盤整備事業との関係

農地転用について

• 農地転用が必要か
• 農地法4条・5条のどちらに該当するか
• 転用後の土地利用計画
• その他の許可・届出が必要か

農振除外だけを見るのではなく、最終的にどのような土地利用をしたいのかを決めたうえで、必要な手続きを整理することが重要です。

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12．まとめ｜農地を転用したいなら、まず農用地区域を確認しましょう

農地を住宅、駐車場、資材置場、店舗、事業所などに利用したい場合は、農地転用だけでなく、農業振興地域制度についても確認する必要があります。

特に重要なポイントは次のとおりです。

• 農業振興地域と農用地区域は違う
• まず、その土地が農用地区域に入っているか確認する
• 農用地区域内の土地を農業以外の用途に利用する場合、農振除外が必要になることがある
• 農振除外と農地転用は別の手続き
• 農振除外が認められても、農地転用まで自動的に認められるわけではない
• 地域計画との関係も確認する必要がある
• 代替地の有無や周辺農地への影響など、複数の要件を満たす必要がある
• 農業基盤整備事業との関係にも注意する
• 土地を購入する前に確認することが重要
• 農振除外には一定の手続き期間が必要になるため、早めの確認が重要

農地を農業以外の用途に利用したい場合は、

「この土地で本当に計画を実現できるのか？」

を最初に確認することが大切です。

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鹿児島で農振除外・農地転用を検討している方へ

「所有している農地に家を建てたい」

「農地を駐車場にしたい」

「資材置場として利用したい」

「農地を購入して事業用地にしたい」

「この土地が農用地区域に入っているか分からない」

このようなお悩みはありませんか？

農振除外や農地転用では、申請書を作成する前の事前確認が重要です。

土地の所在地や利用目的を確認したうえで、

農用地区域に入っているのか

↓

農振除外が必要なのか

↓

農振除外の要件を満たす可能性があるのか

↓

農地転用が必要なのか

↓

その他に必要な許可・届出はないか

というように、必要な手続きを整理していく必要があります。

特に、農地を購入してから「農振除外が難しい」「農地転用ができない」と分かると、土地利用計画そのものを見直さなければならない場合があります。

そのため、土地の購入前や建築計画の初期段階から確認することをおすすめします。

鹿児島県内で農振除外や農地転用についてお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

「まだ申請するか決めていない」

「この土地で住宅を建てられるか知りたい」

「農用地区域に入っているか確認したい」

という段階でも構いません。

まずは土地の所在地と利用目的を確認し、必要な手続きを整理するところから始めましょう。