「農地に家を建てたい」
「農地を駐車場にしたい」
「農地を資材置場として利用したい」

このように、農地を農地以外の目的で利用する場合には、原則として農地法に基づく農地転用の手続きが必要です。

しかし、農地転用は、単純に申請書を提出すれば終わる手続きではありません。

土地の場所や農地の区分、都市計画区域、農業振興地域の指定状況などによって、必要な手続きや許可・届出の種類、かかる期間が変わります。

特に注意したいのが、

「市街化区域内の農地なのか」
「市街化区域以外の農地なのか」
「農用地区域（青地）に入っているのか」

という点です。

この記事では、農地転用の基本的な流れから、許可と届出の違い、期間の目安、よくある失敗や注意点まで、初めて農地転用を検討する方にも分かりやすく解説します。

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まず結論｜農地転用は「最初の土地調査」が重要

農地転用をスムーズに進めるためには、申請書を作成する前の事前調査が非常に重要です。

基本的な流れは次のとおりです。

1. 土地の所在地・地目などを確認
2. 農地の区分を調査
3. 市街化区域かどうかを確認
4. 農業振興地域・農用地区域に該当するか確認
5. 農地転用以外の法令・規制を確認
6. 必要書類・図面を準備
7. 農地転用の許可申請または届出
8. 許可・受理後に計画に沿って土地を利用

特に重要なのが、土地を購入する場合は、購入前に農地転用が可能か確認することです。

「農地だから転用できるだろう」と考えて土地を購入してしまうと、後になって農振除外や開発許可などの問題が判明することがあります。

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農地転用とは？

農地転用とは、農地を農地以外の用途に変更することです。

例えば、次のようなケースがあります。

• 住宅を建てる
• 駐車場にする
• 資材置場にする
• 店舗を建てる
• 工場や事業所を建てる
• 太陽光発電設備を設置する
• 道路や進入路として利用する

農地は、農業生産を守るという目的から、自由に宅地や駐車場などへ変更できるわけではありません。

そのため、農地を転用する場合には、農地法に基づく手続きが必要になります。

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農地転用には「許可」と「届出」がある

農地転用を考える際に、最初に確認したいのが許可が必要なのか、届出で済むのかという点です。

代表的な違いは次のとおりです。

区分	手続き	期間の目安
市街化区域内の農地	農地転用の届出	約1～2週間程度が一つの目安
市街化区域以外の農地	農地転用の許可申請	約1～2か月程度が一つの目安
農用地区域（青地）	原則として農振除外＋農地転用許可	半年以上かかることもあり、1年以上となる場合もある

※期間はあくまで一般的な目安です。自治体、申請内容、受付時期、農業委員会の開催日程、他法令との調整などによって大きく変わります。

また、農用地区域に該当する場合でも、農振除外が必ず認められるとは限りません。

したがって、具体的な土地については、早い段階で関係行政機関に確認することが重要です。

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市街化区域内なら「許可」ではなく「届出」の場合がある

農地転用では「許可」という言葉がよく使われますが、市街化区域内の農地については、一定の要件のもとで農地転用の「届出」で済む場合があります。

市街化区域とは、簡単にいうと、

「すでに市街地になっている、またはおおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図る区域」

です。

市街化区域内の農地を転用する場合は、原則として農地法上の許可ではなく、農業委員会への届出を行います。

許可申請と比べると、一般的に短期間で手続きを進めやすいのが特徴です。

ただし、「市街化区域だから必ず1～2週間で終わる」とは限りません。

届出の受付方法や補正、添付書類、自治体の処理状況などによって期間は変わります。

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市街化区域以外では「許可」が必要になることがある

市街化区域以外の農地を転用する場合には、原則として農地法に基づく許可申請が必要になります。

特に、市街化調整区域や都市計画区域外などの農地では、農地転用だけでなく、都市計画法など他の法令との関係も確認する必要があります。

そのため、

「農地転用の許可が取れれば、すぐに建物を建てられる」

とは限りません。

建築・開発について別の許可や確認が必要になる場合があります。

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農地法「4条」と「5条」の違い

農地転用では、農地法第4条と第5条の違いも重要です。

農地法第4条｜自分の農地を自分で転用する場合

農地の所有者が、自分の農地を農地以外の用途に変更する場合です。

例えば、

「自分が所有している農地を駐車場にする」

「自分の農地に住宅を建てる」

といったケースです。

この場合、原則として農地法第4条の手続きが問題になります。

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農地法第5条｜権利移動＋転用の場合

農地を売買・賃貸借などによって取得・借受けし、その農地を農地以外の用途に変更する場合です。

例えば、

「農地を購入して住宅を建てる」

「会社が農地を借りて資材置場にする」

といったケースです。

この場合は、権利の移動・設定と農地転用を同時に行う農地法第5条の手続きが問題になります。

なお、農地を農地のまま売買・貸借する場合には、農地法第3条の許可が問題となるため、5条とは区別して考える必要があります。

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農地転用の流れを8ステップで解説

ここから、農地転用の一般的な流れを詳しく見ていきます。

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STEP1｜土地の所在地・地目を確認する

まず、対象となる土地について確認します。

主な確認事項は次のとおりです。

• 所在地
• 地番
• 登記上の地目
• 実際の利用状況
• 面積
• 所有者
• 周辺の土地利用状況

ここで注意したいのは、登記簿上の地目だけで判断しないことです。

登記上の地目と現況が異なる場合もあるため、実際の土地の状況を確認する必要があります。

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STEP2｜農地の区分を調査する

農地は、すべて同じ条件で転用できるわけではありません。

農地の場所や周辺の状況、農業上の利用状況などによって、転用の可否や難易度が変わります。

例えば、

• 市街地に近い農地
• 住宅地に囲まれた農地
• 集団的に利用されている農地
• 農業上重要な農地

などでは、判断が異なる場合があります。

そのため、申請前の農地調査が重要になります。

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STEP3｜市街化区域かどうかを確認する

次に、その土地が市街化区域内にあるのかを確認します。

市街化区域内の農地であれば、一定の場合には「許可」ではなく「届出」で農地転用を進めることができます。

一方、市街化区域以外では許可申請が必要となることがあります。

この違いによって、手続きや期間が大きく変わる可能性があります。

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STEP4｜農振除外が必要か確認する

農地転用で特に注意したいのが、農業振興地域制度です。

対象地が農用地区域、いわゆる「青地」に指定されている場合、原則として農地転用の前に農用地区域から除外する手続きが必要になります。

これが一般的にいう農振除外です。

農振除外が必要な場合、

農振除外
↓
農地転用許可

という順番で手続きを進めることになります。

農振除外には自治体ごとの受付時期や審査があります。

そのため、農振除外が必要な農地では、農地転用だけの場合と比べて長い期間が必要になる可能性があります。

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農振除外が必要な場合は「半年～1年以上」かかることも

農振除外は、農地転用の中でも特に時間に注意が必要な手続きです。

自治体によって受付時期や処理方法が異なりますが、農振除外の手続きだけで半年程度以上かかることがあり、案件や自治体によっては1年以上かかる場合もあります。

さらに、農振除外が終わった後に農地転用許可の手続きを行うことになるため、全体として長期間になる可能性があります。

したがって、

「数か月後には家を建てたい」

「近いうちに工事を始めたい」

という場合には、できるだけ早い段階で農振除外の必要性を確認することが重要です。

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STEP5｜農地転用以外の法令を確認する

農地転用では、農地法だけを確認すればよいとは限りません。

土地の場所や計画内容によっては、

• 都市計画法
• 建築基準法
• 道路法
• 河川法
• 砂防関係法令
• 盛土規制法
• 開発許可制度

などの確認が必要になる場合があります。

例えば、住宅を建築する場合には、

農地転用できるか

だけではなく、

その土地に住宅を建築できるか

という点も確認する必要があります。

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STEP6｜必要書類・図面を準備する

農地転用の可能性を確認したら、申請に必要な書類を準備します。

一般的には、次のような書類が必要になります。

• 農地転用許可申請書
• 土地の登記事項証明書
• 公図
• 位置図
• 案内図
• 土地利用計画図
• 事業計画書
• 資金計画に関する書類
• 工事見積書
• 資金を証明する書類
• その他、案件に応じた添付書類

必要書類は、転用目的や土地の状況、自治体によって異なります。

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STEP7｜農業委員会へ申請・届出をする

必要書類が整ったら、農業委員会へ許可申請または届出を行います。

許可申請の場合には、申請内容の審査や現地確認などが行われます。

申請内容によっては、追加資料の提出や書類の補正を求められる場合もあります。

そのため、単純に「書類を提出した日から期間を数える」のではなく、事前相談や書類準備の期間も含めてスケジュールを考えることが重要です。

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STEP8｜許可・受理後に工事や利用を開始する

農地転用の許可を受けた場合や、届出が受理された場合は、必要な手続きを経たうえで、計画に沿って土地を利用します。

例えば、

• 住宅の建築
• 駐車場の整備
• 資材置場の整備
• 店舗・事業所の建築

などを行います。

ただし、農地転用以外の許可や届出が必要な場合には、それらの手続きも確認する必要があります。

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農地転用にかかる期間の目安

農地転用の期間は、土地や申請内容によって大きく異なります。

一般的な目安としては、次のように考えると分かりやすいでしょう。

市街化区域内の農地

届出：約1～2週間程度が一つの目安

許可申請ではなく届出で済むため、比較的短期間で手続きを進められる場合があります。

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市街化区域以外の農地

許可申請：約1～2か月程度が一つの目安

ただし、申請受付の締切や農業委員会の開催日程、案件の内容、補正の有無などによって変わります。

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農用地区域（青地）の農地

農振除外＋農地転用許可：半年以上、場合によっては1年以上かかることもあります。

農振除外は自治体によって受付時期や審査期間が異なるため、特に余裕を持ったスケジュールが必要です。

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農地転用の期間を比較すると

区分	主な手続き	期間の目安
市街化区域	農地転用の届出	約1～2週間程度
市街化区域以外	農地転用の許可申請	約1～2か月程度
農用地区域（青地）	農振除外＋農地転用許可	半年以上、場合によっては1年以上

※上記はあくまで一般的な目安です。自治体や土地の状況、申請内容、受付時期などによって異なります。

また、農地転用以外の許可・届出が必要な場合には、その手続きにかかる期間も別途考慮する必要があります。

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よくある失敗・注意点

① 土地を購入してから農地転用を考える

農地を購入してから「転用できない」と分かると、大きな問題になります。

特に農地を住宅用地として購入する場合は、契約前に、

• 農地転用できるか
• 農振除外が必要か
• 建築できるか
• 開発許可が必要か
• 道路に接しているか

などを確認することが重要です。

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② 「農地なら全部転用できる」と考える

農地だからといって、必ず転用できるわけではありません。

農地の区分や農業上の重要性、周辺の土地利用状況などによっては、転用が難しい場合があります。

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③ 農振除外を忘れてしまう

「農地転用の申請をすればいい」と考えていたところ、実は農用地区域に入っていたというケースがあります。

この場合、農地転用の前に農振除外が必要になる可能性があります。

農振除外から始めると、全体のスケジュールが大きく変わります。

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④ 農地転用だけ確認して建築計画を進める

農地転用の許可と、建築・開発に関する許可は別の問題です。

農地転用ができても、都市計画法や建築基準法などによって建築できない可能性があります。

そのため、農地法以外の規制も一緒に確認することが重要です。

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⑤ 許可前に工事を始める

農地転用の許可が必要な土地について、許可を受ける前に造成工事などを行うと、農地法上の問題となる可能性があります。

「少しだけ整地する」

「資材を置くだけ」

といった場合でも、自己判断で工事や利用を開始するのは避けましょう。

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⑥ 工事や売買の日程を先に決めてしまう

「○月に着工する」

「○月までに家を完成させる」

と先に予定を決めてしまうと、農地転用の審査期間との調整が難しくなることがあります。

特に農振除外が関係する場合は、早めの確認が重要です。

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農地転用チェックリスト

農地転用を検討している方は、次の項目を確認してみましょう。

土地の確認

□ 所在地・地番を確認した

□ 登記上の地目を確認した

□ 現況を確認した

□ 面積を確認した

□ 所有者を確認した

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農地転用の確認

□ 農地に該当するか確認した

□ 農地の区分を確認した

□ 市街化区域かどうか確認した

□ 許可か届出か確認した

□ 農業振興地域に該当するか確認した

□ 農用地区域（青地）に該当するか確認した

□ 農振除外が必要か確認した

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他法令の確認

□ 都市計画法を確認した

□ 建築基準法を確認した

□ 接道条件を確認した

□ 開発許可が必要か確認した

□ その他の法令・条例を確認した

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申請準備

□ 転用目的を決めた

□ 土地利用計画を作成した

□ 必要な資金を確認した

□ 必要書類を確認した

□ 申請・届出の時期を確認した

□ 工事・建築スケジュールに余裕を持たせた

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【まとめ】農地転用は「何をするか」より「最初に何を確認するか」が重要

農地転用の流れをまとめると、次のようになります。

土地の調査
↓
農地の区分を確認
↓
市街化区域か確認
↓
農振除外の必要性を確認
↓
他法令を確認
↓
必要書類を準備
↓
許可申請または届出
↓
許可・受理後に工事・利用開始

そして、期間については、

• 市街化区域内の農地：届出で約1～2週間程度が一つの目安
• 市街化区域以外の農地：許可申請で約1～2か月程度が一つの目安
• 農用地区域（青地）：農振除外を含め半年以上、場合によっては1年以上

というように、大きな違いがあります。

ただし、これらはあくまで一般的な目安であり、自治体や土地の状況、申請内容などによって変わります。

そのため、

「農地を転用したいけれど、何から調べればいいのか分からない」

という場合には、まず対象となる土地について事前に確認することをおすすめします。

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農地転用をお考えなら、まずはご相談ください

農地転用は、申請書を作成することだけが重要なのではありません。

むしろ、

「その土地は転用できるのか」
「許可なのか届出なのか」
「農振除外が必要なのか」
「建築や開発に別の手続きが必要なのか」

といった事前調査が非常に重要です。

特に、

• 農地を購入して住宅を建てたい
• 農地を駐車場にしたい
• 資材置場として利用したい
• 店舗や事業所を建てたい
• 農振除外が必要か分からない
• 農地転用にどれくらい時間がかかるか知りたい
• 自分で手続きできるか不安

という方は、土地の購入や工事を進める前に、一度ご相談ください。

早い段階で土地の状況を確認しておくことで、後から「転用できなかった」「予定より大幅に時間がかかった」といったトラブルを避けやすくなります。

農地転用は、早めの確認がスムーズな手続きにつながります。

鹿児島県内で農地転用を検討されている方は、対象となる土地の所在地や利用目的などをお聞かせいただければ、必要な手続きについて一緒に確認いたします。

まずはお気軽にご相談ください。