「農地に家を建てたい」

「農地を駐車場にしたい」

「農地を資材置場にしたい」

「農地を売却して、購入した人に住宅を建ててもらいたい」

このような場合に必要になるのが、農地転用の手続きです。

農地は、自分が所有している土地であっても、自由に住宅や駐車場などへ変更できるとは限りません。

農地を農地以外の用途に利用する場合、農地法に基づく許可や届出が必要になることがあります。

さらに、農地転用では農地法だけでなく、

• 農振農用地区域に入っているか
• 地域計画の対象になっているか
• 市街化区域かどうか
• 都市計画法上の規制があるか
• 土地改良区との関係があるか
• 建築や造成に関する許可が必要か

なども確認する必要があります。

鹿児島市では、農地を住宅・資材置場・駐車場など農地以外の用途に変更する場合、農地法4条または5条の手続きが必要と案内しています。市街化区域では一定の条件のもとで届出、それ以外では許可申請が基本となります。

この記事では、農地転用について初めて調べる方に向けて、

• 農地転用とは何か
• 4条と5条の違い
• 許可と届出の違い
• 農地転用の流れ
• 必要書類
• 費用
• 農振除外・地域計画との関係
• 開発許可など他の手続き
• よくある失敗

を分かりやすく解説します。

---

1．農地転用とは？

農地転用とは、簡単にいうと、農地を農地以外の用途に変更して利用することです。

例えば、田や畑を、

• 住宅
• 駐車場
• 資材置場
• 店舗
• 倉庫
• 事業所
• 太陽光発電設備

などとして利用する場合が、農地転用に該当する可能性があります。

鹿児島市も、農地転用を「住宅や資材置場、駐車場など農地以外の用途に変更すること」としています。

自分の土地なら自由に使える？

農地転用で特に注意したいのが、

「自分が所有している土地だから、自由に家を建ててもいい」

という考え方です。

農地は食料生産の基盤となる土地であるため、農地法によって転用が規制されています。

そのため、農地を住宅や駐車場、資材置場などに変更したい場合は、工事や利用を始める前に、農地法上の手続きが必要かどうかを確認することが重要です。

---

2．農地法4条と5条の違い

農地転用を理解するうえで重要なのが、農地法4条と5条の違いです。

農地法4条

農地法4条は、基本的に、

農地の所有者が、自分で農地を農地以外の用途に変更する場合

に関係する手続きです。

例えば、

自分が所有している農地に自宅を建てたい。

というケースです。

---

農地法5条

農地法5条は、

農地を転用することに加えて、売買や賃貸借などによって権利の移転・設定を伴う場合

に関係します。

例えば、

農地を売却し、購入した人がそこに住宅を建てる。

というケースです。

鹿児島市でも、所有者が自ら転用する場合を4条、第三者への売買・貸借を伴って第三者が転用する場合を5条として案内しています。

4条と5条の違い

区分	基本的なケース	例
4条	自分の農地を自分で転用	自分の農地に自宅を建てる
5条	権利移転・設定を伴う転用	農地を売って買主が住宅を建てる

つまり、

自分の農地を自分で転用 → 4条

売買・賃貸などを伴って転用 → 5条

と考えると分かりやすいでしょう。

---

3．農地転用は許可？それとも届出？

農地転用には、大きく分けて、

許可が必要なケース

と

届出で済むケース

があります。

一般的には、市街化区域内の農地については、一定の条件のもとで届出による手続きとなります。

一方、市街化区域以外では、許可申請が必要になるのが基本です。

鹿児島市では、旧鹿児島市の市街化区域について4条・5条の届出を受け付け、市街化区域以外の農地については許可申請を受け付けています。

したがって、

「農地だから全部許可」

「農地なら全部届出」

というわけではありません。

まず、その土地がどの区域にあるのかを確認することが重要です。

---

4．農地転用は簡単にできる？

農地転用は、申請書を提出すれば必ず認められるものではありません。

転用の際には、

• 農地の区分
• 転用目的
• 土地利用計画
• 資金計画
• 周辺農地への影響
• 排水計画
• 他法令との関係

などが確認されます。

特に優良な農地については、転用が認められにくい場合があります。

そのため、

「土地が余っているから駐車場にしよう」

「自分の土地だから家を建てよう」

というように、転用できることを前提に計画を進めるのはおすすめできません。

まず、その土地で希望する転用が可能なのかを確認することが大切です。

---

5．農地転用の前に確認したいこと

農地転用では、申請書を作る前の調査が非常に重要です。

① 農振農用地区域に入っていないか

まず確認したいのが、農振農用地区域です。

農用地区域内の農地を農業以外の用途に変更する場合、原則として農用地区域からの除外手続き、いわゆる農振除外が問題になります。

農振除外と農地転用は別の手続きです。

そのため、

農振除外ができれば、そのまま転用できる

という意味ではありません。

農振除外の後に、農地転用の手続きが必要になる場合があります。

---

② 地域計画の対象になっていないか

現在は、農振農用地区域だけでなく、地域計画との関係も確認することが重要です。

地域計画内の農地では、農用地区域からの除外や転用に関して、地域計画の変更が必要となる場合があります。

そのため、農地転用を検討するときは、

「農振に入っているか」だけでなく、「地域計画の対象になっているか」も確認する

ことが重要です。

---

③ 都市計画法などの規制がないか

農地転用では、農地法だけを確認すればよいとは限りません。

特に住宅や店舗などの建築を予定している場合は、

• 都市計画法
• 建築基準法
• 道路関係の規制
• 土地改良関係
• 盛土規制関係
• その他の法令

などを確認する必要があります。

鹿児島市では、建築目的の土地の区画・形質変更について、都市計画法29条の開発許可が必要になる場合があるほか、市街化調整区域では開発行為に該当しない建築について都市計画法43条の許可が関係する場合もあります。

したがって、

「農地転用の許可が取れれば、そのまま家を建てられる」

とは限りません。

---

6．農地転用の手続きの流れ

農地転用の一般的な流れは次のとおりです。

STEP1　土地の状況を確認する

まず、

• 所在地
• 地番
• 面積
• 登記地目
• 現況
• 市街化区域かどうか
• 農振農用地区域か
• 地域計画の対象か
• 土地改良区との関係

などを確認します。

---

STEP2　転用目的を決める

次に、

• 自宅を建てる
• 駐車場にする
• 資材置場にする
• 店舗を建てる
• 倉庫を建てる

など、具体的な利用目的を決めます。

単に「宅地にしたい」ではなく、実際にどのように土地を利用するのかを明確にすることが重要です。

---

STEP3　関係部署へ事前相談する

この段階で、

• 4条か5条か
• 許可か届出か
• 転用できる可能性
• 農振除外の必要性
• 地域計画との関係
• 開発許可等の必要性
• 必要書類

などを確認します。

農地転用では、申請書を作る前の事前確認が非常に重要です。

---

STEP4　必要書類や図面を準備する

案件によって異なりますが、

• 農地転用許可申請書
• 登記事項証明書
• 公図
• 位置図
• 周辺見取図
• 土地利用計画図
• 建物配置図
• 資金計画関係書類
• 権利関係書類
• 被害防除計画関係書類
• その他関係資料

などを準備します。

鹿児島市でも4条・5条の許可申請について、事業計画書や被害防除計画書などの様式を案内しています。

必要書類は、自治体や転用内容によって異なるため、事前確認が必要です。

---

STEP5　許可申請または届出をする

必要書類がそろったら、農地の所在する地域を管轄する農業委員会などへ申請・届出を行います。

鹿児島市では、市街化区域以外の農地転用について許可申請を受け付け、市街化区域では届出を受け付けています。市街化区域の届出は随時受付で、受付からおおむね1週間後に受理通知書が交付されると案内されています。

---

STEP6　許可・受理後に計画を進める

許可が必要な案件では、許可前に工事を始めないことが重要です。

「許可が下りる予定だから」と先に造成したり、舗装したりするのは避けてください。

鹿児島市も、無許可で農地転用を行った場合には罰則の対象となる可能性があるとして注意を呼びかけています。

---

7．農地転用にはどれくらい費用がかかる？

農地転用にかかる費用は、土地の場所、面積、転用目的、必要な図面、農振除外の有無などによって変わります。

主な費用には、次のようなものがあります。

① 証明書などの取得費用

例えば、

• 登記事項証明書
• 公図
• 各種証明書

などの取得費用です。

---

② 測量・図面作成費用

土地の状況によっては、

• 測量
• 境界確認
• 土地利用計画図
• 排水計画
• その他図面

などが必要になる場合があります。

---

③ 行政書士報酬

行政書士に農地転用の申請・届出を依頼する場合は、行政書士報酬が必要になります。

ただし、

• 4条か5条か
• 許可か届出か
• 転用面積
• 農振除外の有無
• 地域計画との関係
• 建物の有無
• 他法令の手続き

によって業務量が変わります。

そのため、

「農地転用は一律○万円」

とは言い切れません。

土地の状況を確認したうえで、個別に見積もりを取ることをおすすめします。

行政への手数料は？

農地転用そのものの費用とは別に、登記事項証明書などの証明書取得費用などの実費が発生する場合があります。

また、農地転用と同時に都市計画法上の開発許可など、別の許認可手続きが必要になる場合は、それぞれの手数料等が発生する可能性があります。

そのため、費用を考えるときは、

農地転用の行政書士報酬だけでなく、測量・図面・証明書・関連許認可などを含めて考える

ことが重要です。

---

8．農振除外が必要な場合は時間に注意

農振農用地区域内の農地を転用する場合、農振除外が必要になることがあります。

この場合、

農振除外

↓

農地転用

↓

その他の必要な許認可

↓

造成・建築

という流れになることがあります。

そのため、農振除外が必要な土地では、通常の農地転用よりも時間がかかる可能性があります。

さらに、地域計画との関係で別途変更手続きが必要になる場合もあるため、「農地転用だけの期間」を考えてスケジュールを組まないことが重要です。

---

9．建物を建てる場合は「開発許可」なども確認

農地に住宅や店舗などを建てる場合は、農地法だけでなく、都市計画法上の手続きも確認しましょう。

例えば、建築目的で土地の区画・形質を変更する場合には、都市計画法29条の開発許可が必要になることがあります。

また、市街化調整区域では、開発行為に該当しない建築について都市計画法43条の許可が関係する場合があります。

鹿児島市の資料でも、農地転用と都市計画法上の手続きを関連させて確認する必要があるケースが示されています。

したがって、

「農地転用の許可が取れたから、すぐ着工できる」

とは限りません。

建築を予定している場合は、農地転用とあわせて開発許可・建築許可などの要否も確認しましょう。

---

10．農地転用でよくある失敗・注意点

① 自分の土地だから自由に使えると思う

農地は、自分が所有していても自由に転用できるとは限りません。

まず農地法上の手続きが必要か確認しましょう。

---

② 許可前に工事を始める

「少し土を入れるだけ」

「駐車場にするだけ」

と考えて、先に造成や舗装を始めるのは避けましょう。

無許可転用は農地法上の問題となり、罰則の対象となる可能性があります。

---

③ 農地を購入してから転用できるか考える

農地を購入して住宅などを建てる場合、

「とりあえず購入して、あとから転用すればいい」

と考えるのは危険です。

購入後に転用できないことが分かれば、土地利用計画そのものが成り立たなくなる可能性があります。

購入・契約前に、農地転用の可能性を確認することが重要です。

---

④ 農振除外だけ確認して安心する

農振除外と農地転用は別の手続きです。

さらに、地域計画や都市計画法など、別の制度が関係する場合もあります。

---

⑤ 農地転用できることと、家を建てられることを混同する

農地転用が可能でも、都市計画法や建築基準法などの規制によって、希望する建物を建てられない場合があります。

そのため、

「農地転用できるか」だけでなく、「最終的に予定している土地利用ができるか」まで確認すること

が重要です。

---

11．農地転用についてよくある質問

Q．農地に家を建てたいのですが、何から始めればいいですか？

まず、その土地が農地転用できる可能性があるか確認することから始めます。

所在地・地番・面積・農振農用地区域・地域計画・都市計画などを確認し、そのうえで4条・5条や許可・届出の区分を判断します。

建築を伴う場合は、開発許可や建築許可などの要否についても確認しましょう。

---

Q．農地を駐車場にする場合も農地転用が必要ですか？

農地を駐車場として利用する場合も、農地転用に該当する可能性があります。

自己所有農地を自分で駐車場にする場合は4条、売買・賃貸などの権利移転・設定を伴って転用する場合は5条が基本です。

---

Q．農地を資材置場にする場合は？

資材置場も、農地を農地以外の用途に利用するため、農地転用の手続きが必要になる可能性があります。

「建物を建てないから大丈夫」とは限りません。

---

Q．農地を売るだけなら農地転用は必要ですか？

農地として利用する目的で売買する場合と、住宅・駐車場などへの転用を目的として売買する場合では手続きが異なります。

転用目的で売買する場合は、農地法5条の手続きが関係します。

---

Q．農地転用は行政書士に依頼できますか？

農地転用の許可申請や届出などは、行政書士が取り扱うことができる業務です。

ただし、案件によっては、

• 測量
• 境界確認
• 開発許可
• 建築関係
• 不動産取引

など、他の専門家や別の手続きが関係する場合があります。

そのため、行政書士だけですべてを完結させるのではなく、必要な手続きや専門家を整理することが重要です。

---

12．農地転用は「申請前の確認」が重要です

農地転用で重要なのは、単純に申請書を作成することではありません。

まず、

① その土地は転用できるのか

↓

② 4条・5条のどちらなのか

↓

③ 許可なのか届出なのか

↓

④ 農振除外が必要なのか

↓

⑤ 地域計画との関係はどうか

↓

⑥ 開発許可など他の手続きが必要なのか

という順番で確認することが大切です。

特に、

• 農地を購入して住宅を建てたい
• 相続した農地を活用したい
• 農地を駐車場にしたい
• 農地を資材置場にしたい
• 農地に店舗や事業所を建てたい

という場合は、売買契約や工事を進める前に確認することをおすすめします。

---

13．農地転用をお考えなら行政書士にご相談ください

「この農地に家を建てられる？」

「農地を駐車場にしたいけれど、許可が必要？」

「農地を資材置場にしたい」

「農地を売却して住宅を建ててもらいたい」

「農振除外が必要なのか分からない」

「農地転用の手続きが複雑で、何から始めればいいか分からない」

このようなお悩みがあれば、申請を進める前にご相談ください。

農地転用は、土地の場所や面積、転用目的だけでなく、

• 農振農用地区域
• 地域計画
• 市街化区域・市街化調整区域
• 都市計画法
• 土地改良関係
• その他の法令

によって必要な手続きが変わります。

そのため、

「申請書を作ってから考える」のではなく、「転用できるかを確認してから申請する」

ことが重要です。

行政書士新川憲一事務所では、農地転用について、土地の状況や転用目的を確認し、必要な手続きの整理から申請までサポートしています。

「まだ具体的な計画が決まっていない」

「農地転用が必要なのか分からない」

という段階でもご相談いただけます。

鹿児島県内で農地の転用をお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。