「農地に家を建てたいけれど、4条と5条のどちらが必要？」

「農地を売って、買った人が住宅を建てる場合は5条？」

「農地転用には許可が必要なの？それとも届出でいいの？」

農地を住宅や駐車場、資材置場など、農地以外の用途に変更する場合には、農地法による手続きが必要になることがあります。

農地転用の手続きには、主に農地法第4条による転用と農地法第5条による転用があります。

この2つの違いは、簡単にいうと、

自分の農地を、自分で転用するのが4条

売買・賃貸などの権利移転・設定を伴って転用するのが5条

という点にあります。

ただし、実際の農地転用では、4条・5条の区別だけでなく、許可なのか届出なのか、農振除外が必要なのか、他の法令の手続きが必要なのかまで確認する必要があります。

この記事では、農地転用4条・5条の違いから、よくある失敗、無許可転用の罰則、申請前のチェックポイントまで、わかりやすく解説します。

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1．そもそも農地転用とは？

農地転用とは、簡単にいうと、農地を農地以外の用途に変更することです。

例えば、次のようなケースが農地転用に該当します。

• 農地に住宅を建てる
• 農地を駐車場にする
• 農地を資材置場にする
• 農地に店舗を建てる
• 農地に倉庫を建てる
• 農地を事業用地として利用する
• 農地に太陽光発電設備を設置する

農地は、食料の生産基盤として重要な土地であるため、一般の宅地などとは異なり、農地法によって転用が規制されています。

そのため、

「自分が所有している土地だから、自由に家や駐車場を作っていい」

というわけではありません。

農地を農地以外の目的で利用する場合には、事前に農地法上の手続きを確認する必要があります。

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2．農地転用4条と5条の違い

4条と5条の最も大きな違いは、農地についての権利移転・設定を伴うかどうかです。

項目	農地法4条	農地法5条
主なケース	自分の農地を自分で転用	農地を売買・賃貸して転用
所有者	原則として変わらない	売買などにより変わる場合がある
権利移転・設定	原則としてなし	あり
具体例	自分の農地に自宅を建てる	農地を買った人が住宅を建てる
手続き	4条許可または4条届出	5条許可または5条届出

農林水産省も、農地法4条については「自己の保有する農地を自ら転用する場合」、5条については「転用目的で農地等の権利を取得する場合」と整理しています。

4条のイメージ

所有者A → 自分で転用

農地
↓
住宅・駐車場・資材置場など

5条のイメージ

所有者A → Bへ売買・賃貸 → Bが転用

農地
↓
売買・賃貸など
↓
Bが住宅・駐車場・店舗などとして利用

この違いを理解しておくと、4条と5条を判断しやすくなります。

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3．農地法4条とは？

農地法4条は、農地の所有者などが、権利移転・設定を伴わずに農地を農地以外の用途に転用する場合に関係する規定です。

自分の農地に自宅を建てる

例えば、Aさんが所有している農地に、自分の住宅を建てるケースです。

土地を第三者に売却したり、第三者に貸したりするのではなく、Aさん自身が農地を住宅用地として利用します。

このような場合は、農地法4条による手続きが問題になります。

自分の農地を駐車場にする

所有している農地を、自分で駐車場として利用する場合も、4条の対象になる可能性があります。

自分の農地を資材置場にする

事業用の資材置場として農地を利用する場合も、農地転用に該当する可能性があります。

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4．農地法5条とは？

農地法5条は、農地を転用するために、売買・賃貸などによって農地の権利を移転・設定する場合に関係する規定です。

農地を購入して住宅を建てる

例えば、

Aさんが農地を所有している

↓

Bさんがその農地を購入する

↓

Bさんが住宅を建てる

というケースです。

この場合は、単に農地を転用するだけでなく、農地の所有権をAさんからBさんへ移転することになります。

そのため、農地法5条による手続きが問題になります。

農地を借りて駐車場にする

Aさんが所有する農地をBさんが借りて、駐車場として利用するケースです。

この場合も、農地を転用することに加えて、土地についての権利設定を伴うため、5条による手続きが問題になります。

農地を借りて店舗を建てる

農地を所有者から借りて、借主が店舗などを建設する場合も、5条の対象となる可能性があります。

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5．4条と5条を簡単に見分ける方法

4条と5条で迷ったときは、次の質問をしてみましょう。

「農地の所有者や使用する権利関係が変わるのか？」

変わらない

→4条の可能性

売買・賃貸などによって権利移転・設定がある

→5条の可能性

例えば、

自分の農地に自宅を建てる

→4条

自分の農地を駐車場にする

→4条

農地を購入して自宅を建てる

→5条

農地を借りて駐車場にする

→5条

と考えると、基本的な違いを理解しやすくなります。

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6．4条・5条は「許可」なのか「届出」なのか？

ここも農地転用で非常に重要なポイントです。

4条だから必ず許可、5条だから必ず許可、というわけではありません。

土地の区域によって、許可ではなく届出で手続きできる場合があります。

市街化区域内の農地

市街化区域内の農地については、一定の要件のもとで、農業委員会への届出によって農地転用を行う制度があります。

これは4条の場合だけでなく、5条の場合にもあります。

市街化区域以外

一方、市街化区域外の農地については、原則として農地法4条・5条の許可が必要になります。農林水産省も、農地転用について「原則として市街化区域外は許可、市街化区域内は届出」と整理しています。

したがって、基本的には、

市街化区域内 → 届出

市街化区域外 → 許可

と覚えるとわかりやすいでしょう。

ただし、実際には土地の区域や規模、転用内容などによって扱いが異なる場合があるため、個別確認が必要です。

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7．市街化調整区域だから「届出」ではない

ここで注意したいのが、市街化調整区域です。

市街化調整区域は、市街化を抑制する区域です。

そのため、

「市街化区域ではないから、簡単に転用できる」

ということではありません。

市街化調整区域を含め、市街化区域外の農地については、原則として農地法上の許可が必要になります。

さらに、農地転用だけでなく、都市計画法上の開発許可や建築に関する規制など、別の制度が関係する場合もあります。

そのため、農地に住宅や店舗などを建てたい場合には、農地法だけでなく都市計画法なども含めて確認することが重要です。

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8．農振農用地区域にも注意

農地転用を検討するときには、農地法だけを確認すればよいとは限りません。

特に注意したいのが、農業振興地域制度です。

農用地区域内の農地については、農地転用の前に、農用地区域からの除外、いわゆる農振除外が必要になる場合があります。

そのため、

「4条だからすぐ転用できる」

「5条の許可を申請すれば必ず転用できる」

というわけではありません。

農振除外が必要な土地の場合には、農振除外の要件や手続きについても確認する必要があります。

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9．農地転用でよくある失敗・注意点

① 「自分の土地だから自由に使える」と考える

農地については、所有者自身が利用する場合でも、農地法上の規制があります。

「自分の土地だから問題ない」と考えて、無断で住宅建築や駐車場造成などを始めるのは避けましょう。

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② 許可・届出をする前に工事を始める

これは農地転用で特に注意したいポイントです。

例えば、

• 土を入れる
• 整地する
• 駐車場を造成する
• 建物を建てる

などを、必要な許可・届出をせずに行うと、違反転用となる可能性があります。

農林水産省によると、許可を受けずに農地転用を行った場合、3年以下の懲役または300万円以下の罰金の対象となる場合があります。

また、法人については、違反転用の場合、1億円以下の罰金が定められています。

さらに、違反転用に対しては原状回復などの措置が命じられる場合もあります。

したがって、

「とりあえず造成してから申請する」

という考え方は非常に危険です。

工事や造成を始める前に、農地転用の手続きが必要かどうかを確認しましょう。

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③ 4条と5条を間違える

例えば、

「農地を住宅に変えるから4条」

と単純に判断するのは危険です。

農地を第三者に売却し、その第三者が住宅を建てるのであれば、権利移転を伴うため5条の手続きが問題になります。

重要なのは、

何を建てるかだけではなく、誰が農地を所有・利用するのか

という点です。

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④ 農振除外を確認していない

農用地区域内の農地の場合、農地転用の前に農振除外が必要になるケースがあります。

農振除外には要件があるため、

「住宅を建てたいから申請すれば必ず除外できる」

とは限りません。

土地を購入したり、建築計画を具体化したりする前に、農振農用地区域に該当するか確認することが重要です。

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⑤ 他の法律を確認していない

農地転用の許可・届出だけで、すべての手続きが終わるとは限りません。

計画によっては、

• 都市計画法
• 建築基準法
• 開発許可制度
• 道路関係の手続き
• 水路関係の手続き
• 土地改良区関係の手続き

などについても確認が必要になる場合があります。

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⑥ 農地を購入してから転用できないことに気付く

「農地だから土地価格が安いので購入して家を建てよう」

と考える方もいますが、注意が必要です。

農地転用が認められなければ、予定していた住宅建築や事業用地としての利用ができない可能性があります。

農地の購入を検討している場合は、売買契約を進める前に、転用可能性について確認することが重要です。

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10．農地転用4条・5条チェックリスト

農地転用を検討している方は、次の項目を確認してみてください。

土地について

□ 対象土地が農地である

□ 登記上の地目を確認した

□ 現況が農地として利用されているか確認した

□ 農振農用地区域に該当しないか確認した

□ 市街化区域かどうか確認した

□ 都市計画区域などの区域区分を確認した

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転用計画について

□ 住宅を建てたい

□ 駐車場にしたい

□ 資材置場にしたい

□ 店舗を建てたい

□ 倉庫を建てたい

□ 事業用地として利用したい

□ 太陽光発電設備を設置したい

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4条・5条の判断

□ 自分が所有する農地を自分で転用する

→4条の可能性

□ 農地を売買して転用する

→5条の可能性

□ 農地を借りて転用する

→5条の可能性

□ その他の権利設定・移転を伴う

→5条の可能性

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許可・届出について

□ 市街化区域か確認した

□ 4条許可・届出のどちらになるか確認した

□ 5条許可・届出のどちらになるか確認した

□ 農振除外の必要性を確認した

□ 他法令の手続きが必要か確認した

□ 工事・造成を始める前に必要な手続きを確認した

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11．まとめ｜4条と5条の違いは「権利移転・設定」がポイント

農地転用4条と5条の違いは、まず農地についての権利移転・設定を伴うかどうかで考えるとわかりやすくなります。

農地法4条

自分の農地を、自分で農地以外の用途に変更する場合

例えば、

• 自分の農地に自宅を建てる
• 自分の農地を駐車場にする
• 自分の農地を資材置場にする

などです。

農地法5条

売買・賃貸などによる権利移転・設定を伴って、農地を農地以外の用途に変更する場合

例えば、

• 農地を購入して住宅を建てる
• 農地を借りて駐車場にする
• 農地を売却して店舗を建てる

などです。

ただし、農地転用では4条・5条の区別だけでなく、

「許可なのか届出なのか」

「農振除外が必要なのか」

「都市計画法など他の法令の手続きが必要なのか」

まで確認する必要があります。

特に、許可が必要な農地を無許可で転用すると、罰則や原状回復命令などの対象となる可能性があります。

そのため、農地転用を検討している場合は、工事や造成、売買契約などを進める前に確認することが大切です。

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12．農地転用でお困りの方は行政書士にご相談ください

「自分の農地に家を建てたいけれど、4条と5条のどちらなのかわからない」

「農地を駐車場や資材置場にしたい」

「農地を購入して住宅を建てたい」

「農振除外が必要なのかわからない」

「農地転用の許可申請について相談したい」

このような場合は、計画を進める前に、まず土地の状況を確認することをおすすめします。

農地転用は、単純に「4条か5条か」を判断するだけではなく、土地の区域、農振農用地区域への該当状況、転用目的、権利関係、周辺農地への影響など、さまざまな点を確認する必要があります。

また、農地転用以外にも、都市計画法や建築関係の規制などが関係する場合があります。

当事務所では、農地転用について、

• 4条・5条のどちらに該当するのか
• 許可・届出のどちらになるのか
• 農振除外が必要なのか
• どのような手続きが必要なのか

などについて、状況を確認しながらご相談をお受けしています。

**「この農地は転用できるの？」

「4条と5条のどちらで申請すればいい？」

という段階でも構いません。**

農地転用を検討されている方は、工事・造成・売買などを進める前に、まずはお気軽にご相談ください。